La cessione in esclusiva di un sottoscala comune è un atto che disciplina il trasferimento del diritto di godimento esclusivo su una porzione comune dell’edificio, generalmente lo spazio sottoscala utilizzato come ripostiglio o deposito. Questo tipo di scrittura privata serve a chiarire i soggetti coinvolti, l’estensione dell’area interessata, le modalità e i limiti dell’uso esclusivo, l’eventuale corrispettivo e gli obblighi di manutenzione e responsabilità. Prima di procedere con la redazione è importante verificare il regolamento condominiale, le delibere assembleari e la natura giuridica dell’area (se costituente parte comune dell’edificio o pertinenza), poiché il trattamento giuridico può variare a seconda delle normative e delle decisioni assembleari; per effetti vincolanti e per adattare il contenuto alle specifiche situazioni è consigliabile rivolgersi a un professionista abilitato.
Come compilare una scrittura privata cessione esclusiva sottoscala comune
Per redigere correttamente una scrittura privata per la cessione in esclusiva di un sottoscala comune è necessario descrivere con precisione e completezza ogni elemento che permetta di identificare sia i soggetti che la porzione di immobile interessata e di disciplinare i rapporti futuri. La prima parte del documento deve individuare le parti coinvolte con i dati anagrafici completi: nome e cognome o denominazione, luogo e data di nascita, codice fiscale o partita IVA, residenza o sede legale e, se del caso, il ruolo di ciascuno nell’ambito del condominio (ad esempio, proprietario dell’unità immobiliare n. ____, condomino della partecipazione millesimale ____). Successivamente occorre indicare i riferimenti catastali dell’edificio e dell’unità immobiliare, l’indirizzo completo, la scala e il piano, nonché eventuali riferimenti al regolamento condominiale che disciplinano le parti comuni.
La descrizione del sottoscala deve essere inequivoca: indicare la sua collocazione nell’edificio, i confini con le unità private e le parti comuni contigue, la sua superficie approssimativa in metri quadrati e, se disponibile, allegare una planimetria esplicativa con evidenziata l’area oggetto della cessione. Se il sottoscala è già stato individuato in una planimetria catastale o in un regolamento, va richiamato il riferimento documentale. Nel testo bisogna specificare la natura della cessione: se si tratta di un trasferimento del diritto di uso in esclusiva mantenendo la proprietà comune o di una vera e propria alienazione della quota di proprietà; la formulazione deve evitare ambiguità, ad esempio chiarendo che “le parti intendono attribuire l’uso esclusivo e l’accesso esclusivo al sottoscala, fermo restando che la proprietà rimane comune” oppure, se è il caso, prevedere espressamente la cessione di una quota di proprietà.
Va poi disciplinato l’oggetto giuridico della cessione: durata (a tempo determinato o perpetua), decorrenza dell’effetto, limite territoriale dell’uso esclusivo e eventuali divieti o clausole restrittive (non destinazione a uso abitativo, divieto di apportare modifiche strutturali, obbligo di ripristino a fine rapporto). Se è previsto un corrispettivo economico, indicarne l’ammontare, la modalità e i termini di pagamento e la data di efficacia della cessione subordinata all’incasso. È opportuno inserire clausole relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria: stabilire chi è responsabile delle spese, chi provvede alle riparazioni e come verranno imputate eventuali spese straordinarie che riguardino la porzione comune interessata dall’uso esclusivo. Prevedere inoltre la responsabilità per danni a terzi e il regime assicurativo, se necessario specificando l’obbligo di mantenere una polizza per responsabilità civile con massimale minimo.
La scrittura privata deve indicare le eventuali autorizzazioni richieste: l’accettazione dell’assemblea condominiale quando prevista dal regolamento o dalla legge, l’acquisizione di pareri tecnici o certificazioni urbanistiche/edilizie se l’uso esclusivo comporta modifiche o vincoli urbanistici e l’eventuale consenso formale dell’amministratore. Occorre prevedere la trascrizione o registrazione dell’atto se rilevante ai fini della opponibilità a terzi e stabilire chi sopporterà spese di registrazione, bolli, imposte e onorari. Includere clausole di recesso, risoluzione per inadempimento e conseguenze della cessazione dell’uso esclusivo, con indicazione del termine per il rilascio e dell’obbligo di ripristino delle condizioni originarie.
Non trascurare l’inserimento di garanzie e manleve: una parte può dichiarare e garantire la legittimità del proprio titolo e l’assenza di gravami, ipoteche o usufrutti che ostacolino la cessione; prevedere la manleva in caso di reclami da terzi e la regolazione delle spese legali. È utile inserire una clausola che disciplini la comunicazione al condominio e l’eventuale annotazione nelle scritture condominiali, così come la modalità di notificazione tra le parti (indirizzo, PEC, posta raccomandata). Infine il documento deve indicare luogo e data della sottoscrizione e prevedere lo spazio per le firme delle parti e, se richiesto, di eventuali testimoni; allegare la planimetria, la copia della delibera assembleare e ogni documento necessario a chiarire e sostenere la validità della cessione. Prima di procedere alla firma definitiva è raccomandabile che le parti verifichino la conformità del contenuto alla normativa locale e condominiale e, se necessario, si avvalgano dell’assistenza di un notaio o di un avvocato per la registrazione o per l’eventuale trascrizione presso la Conservatoria.
Fac simile scrittura privata cessione esclusiva sottoscala comune
SCRITTURA PRIVATA DI CESSIONE IN ESCLUSIVA DELL’USO DEL SOTTOSCALA COMUNE
L’anno _______________ (____), il giorno _______________ del mese di _______________, in ____________________, tra i seguenti soggetti:
1) Sig./Sig.ra _________________________________, nato/a a __________________ il _______________, codice fiscale ____________________, residente in ____________________, via/piazza ____________________, n. ____, proprietario/a dell’unità immobiliare interna n. ____ del fabbricato sito in ____________________, identificato catastalmente al N.C.E.U. del Comune di ____________________ al foglio ____, particella ____, sub. ____ (di seguito “Cedente”);
2) Sig./Sig.ra _________________________________, nato/a a __________________ il _______________, codice fiscale ____________________, residente in ____________________, via/piazza ____________________, n. ____, proprietario/a dell’unità immobiliare interna n. ____ del medesimo fabbricato/condominio sito in ____________________, identificato catastalmente al N.C.E.U. del Comune di ____________________ al foglio ____, particella ____, sub. ____ (di seguito “Cessionario”).
Premesso che:
a) il fabbricato sito in ____________________, via/piazza ____________________, n. ____, è costituito in condominio denominato Condominio ____________________, codice identificativo/partita condominiale ____________________;
b) il sottoscala comunemente denominato “sottoscala” ubicato al piano ____ in corrispondenza della scala ____ del predetto fabbricato, identificato nella planimetria allegata come Allegato A, è parte comune dell’edificio ai sensi del regolamento condominiale e delle norme applicabili;
c) le parti intendono disciplinare, con la presente scrittura privata, l’attribuzione dell’uso esclusivo del suddetto sottoscala in favore del Cessionario, secondo quanto qui di seguito specificato;
si conviene e si stipula quanto segue.
Articolo 1 – Oggetto della cessione
Il Cedente trasferisce al Cessionario, che accetta, il diritto di uso esclusivo del sottoscala sito in ____________________, identificato nella planimetria allegata (Allegato A), per la superficie di circa ______ m² e per i confini indicati nella medesima planimetria. La presente cessione riguarda il diritto di uso esclusivo e non comporta, salvo diversa pattuizione espressa e trascritta, trasferimento della proprietà della parte comune.
Articolo 2 – Natura e durata
La cessione decorre dal __/__/____ e ha durata _______________ (a tempo indeterminato / per la durata di __ anni fino al __/__/____). Alla scadenza, salvo diversi accordi scritti tra le parti, il diritto di uso esclusivo cesserà e il Cessionario avrà l’obbligo di riconsegnare l’area nelle condizioni di cui all’Articolo 6.
Articolo 3 – Corrispettivo
Le parti convengono che la cessione è corrisposta con la somma complessiva di Euro __________________ (€ ______________), che il Cessionario si obbliga a versare al Cedente secondo le seguenti modalità: ______________________________ (es. in unica soluzione all’atto della firma / in n. ____ rate mensili di Euro ____ ciascuna, con scadenza il __ di ogni mese, sul conto corrente intestato a ____________________, IBAN ____________________). Il mancato pagamento delle somme pattuite costituisce inadempimento e legittima il Cedente a richiedere la risoluzione del presente contratto ai sensi dell’Articolo 8.
Articolo 4 – Spese, imposte e registrazione
Le spese e gli oneri relativi alla registrazione della presente scrittura privata, ai bolli e alle imposte, nonché ogni altro onere fiscale connesso, saranno a carico di ____________________ (indicare chi sopporta i costi). Qualora si renda necessaria la trascrizione o annotazione nei registri immobiliari, le parti provvederanno a tal fine con la procedura concordata e a spese di ____________________.
Articolo 5 – Manutenzione e responsabilità
Fino alla cessazione del diritto di uso esclusivo, il Cessionario si obbliga a effettuare la manutenzione ordinaria dell’area oggetto della cessione, a tenere il sottoscala in buono stato e a provvedere a proprie spese per le riparazioni di carattere ordinario. Le spese di manutenzione straordinaria riguardanti strutture comuni che abbiano incidenza sulla zona sottoscala resteranno a carico del condominio salvo diverso accordo. Il Cessionario risponde dei danni causati a terzi e ai beni comuni in conseguenza dell’uso esclusivo, e si impegna, se richiesto, a stipulare idonea polizza assicurativa per la responsabilità civile con massimale minimo di Euro ____________________.
Articolo 6 – Divieti e obblighi del Cessionario
Il Cessionario si obbliga a non modificare strutturalmente il sottoscala, a non destinarlo ad uso abitativo o diverso da quanto stabilito nella presente scrittura, a non arrecare danno alle parti comuni e a consentire, su richiesta motivata dell’amministratore o del Condominio, l’accesso per interventi di manutenzione necessari. Al termine della cessione dovrà restituire l’area nello stato in cui la medesima si trovava, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso legittimo.
Articolo 7 – Autorizzazioni condominiali e conformità
Le parti dichiarano di aver verificato il regolamento condominiale e le delibere assembleari e di aver ottenuto, se necessario, la delibera dell’assemblea condominiale che autorizza la presente attribuzione dell’uso esclusivo, come da verbale Allegato B (data __/__/____, delibera n. ____). Eventuali autorizzazioni amministrative o urbanistiche necessarie per la destinazione d’uso sono a carico di ____________________ (specificare chi).
Articolo 8 – Inadempimento e risoluzione
In caso di inadempimento degli obblighi di pagamento o di violazione degli obblighi contrattuali da parte del Cessionario, la parte adempiente potrà intimare il rispetto per iscritto concedendo un termine non inferiore a ____ giorni; decorso inutilmente il termine, la parte adempiente potrà chiedere la risoluzione del presente contratto con effetto immediato e il risarcimento dei danni subiti.
Articolo 9 – Garanzie e manleva
Il Cedente garantisce di essere legittimato a disporre del diritto oggetto della cessione e che sulla porzione oggetto del presente contratto non gravano diritti reali, pignoramenti, ipoteche o vincoli che possano impedirne l’uso concordato, salvo quanto espressamente dichiarato in calce. Il Cessionario manleva il Cedente da qualsiasi pretesa di terzi relativa all’uso esclusivo dell’area, salvo responsabilità del Cedente per fatti anteriori alla data di decorrenza.
Articolo 10 – Comunicazioni
Le comunicazioni tra le parti dovranno essere inviate all’indirizzo indicato in premessa o alla PEC ____________________, e si considerano valide se inviate con raccomandata A/R o PEC. Il Cedente si impegna a comunicare all’amministratore del condominio l’avvenuta cessione e a trasmettere copia della presente scrittura.
Articolo 11 – Restituzione e reintegro
Alla scadenza o in caso di cessazione anticipata, il Cessionario provvederà al completo rilascio del sottoscala, effettuando a propria cura e spese il ripristino delle eventuali modifiche eseguite, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
Articolo 12 – Foro competente
Per ogni controversia relativa alla validità, interpretazione, esecuzione o risoluzione della presente scrittura privata sarà competente il Foro di ____________________.
Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo ____________________, data __/__/____
Il Cedente
________________________________________
Firma: _________________________________
Il Cessionario
________________________________________
Firma: _________________________________
Presenza di testimoni (facoltativa)
Testimone 1: ___________________________ Firma: ________________________
Testimone 2: ___________________________ Firma: ________________________
Allegati:
Allegato A: Planimetria del sottoscala oggetto della cessione (da firmare per esteso e con segnatura dei confini) ____________________
Allegato B: Verbale assembleare n. ____ del __/__/____ (se richiesto) ____________________