Il lastrico solare è la porzione di copertura di un edificio che può essere di proprietà esclusiva o comune e la cui destinazione e uso possono essere oggetto di accordi tra parti. La cessione del lastrico solare, quando avviene mediante scrittura privata, è un atto che trasferisce diritti reali o personali relativi a quella superficie e deve descrivere in modo chiaro l’oggetto della cessione, i soggetti coinvolti, le condizioni economiche e le garanzie. La scrittura privata può avere efficacia tra le parti immediata, ma per essere opponibile a terzi o per poter essere trascritta nei registri immobiliari può essere necessaria la registrazione o la forma pubblica a seconda della natura del diritto trasferito e delle normative vigenti; per questo motivo è sempre consigliabile verificare la situazione catastale, condominiale e ipotecaria e consultare un professionista prima della stipula.
Come compilare una scrittura privata cessione lastrico solare
Per redigere correttamente una scrittura privata di cessione del lastrico solare è fondamentale partire dall’identificazione completa delle parti coinvolte, indicando per ciascuna il nome e cognome o la ragione sociale, la data e luogo di nascita o la sede legale, il codice fiscale o partita IVA, il documento di identità con dati di rilascio e l’indirizzo di residenza o domicilio eletto agli effetti dell’accordo, in modo da rendere immediata la riconducibilità degli obbligati. Bisogna poi descrivere con precisione l’oggetto della cessione: inserire l’indirizzo dell’immobile, i dati catastali completi con foglio, particella e subalterno se presenti, la superficie stimata del lastrico solare espressa in metri quadrati, eventuali riferimenti planimetrici e una descrizione dei confini e delle modalità di accesso; se il lastrico è parte di un condominio occorre indicare la quota millesimale eventualmente riferita, richiamare il regolamento condominiale e specificare se la cessione riguarda l’esclusiva disponibilità o un diritto d’uso limitato nel tempo. È opportuno inserire una premessa che ricostruisca la provenienza del diritto ceduto e che dichiari lo stato giuridico dell’immobile, precisando se il lastrico è gravato da servitù, ipoteche, vincoli amministrativi o pignoramenti: il venditore dovrà rendere esplicita dichiarazione circa l’assenza o l’esistenza di oneri e fornire ogni documento che attesti la libera disponibilità, oppure indicare eventuali vincoli destinandoli a specifiche clausole. La parte economica va esposta in modo inequivocabile indicando il corrispettivo in cifre e in lettere, le modalità e i termini di pagamento, l’eventuale caparra confirmatoria e le conseguenze della mancata o ritardata esecuzione del pagamento, nonché l’indicazione del conto corrente o dello strumento mediante il quale saranno effettuati i versamenti; se è previsto un saldo alla consegna o una dilazione, devono essere definite le scadenze, gli interessi moratori e le garanzie a tutela del creditore. Occorre disciplinare il momento della consegna e il trasferimento dei rischi, specificando la data a partire dalla quale il cespite si considera consegnato e la responsabilità per eventuali danni o miglioramenti, e stabilire in che modo saranno gestite le spese ordinarie e straordinarie relative al lastrico, incluse le quote condominiali pregresse e future, nonché la destinazione delle imposte e degli oneri connessi alla cessione, precisando chi sarà tenuto al pagamento delle imposte di registro, delle imposte catastali e delle eventuali spese notarili o di trascrizione. È inoltre importante prevedere garanzie a tutela dell’acquirente, con dichiarazioni del cedente circa il possesso, l’assenza di cause pendenti che possano limitare l’uso del lastrico e la regolarità urbanistica e edilizia dell’immobile; qualora emergano difformità o vizi occorre stabilire i rimedi, i termini per le contestazioni e le penali eventualmente applicabili. Altre clausole da inserire riguardano le modalità di accesso al lastrico da parte di proprietari confinanti o di terzi soggetti a servitù, le autorizzazioni amministrative necessarie per specifici utilizzi (ad esempio installazione di impianti) e la previsione di eventuali oneri a carico del cedente per regolarizzare la situazione precedente la cessione. Per rendere la scrittura più solida sotto il profilo probatorio è utile allegare e richiamare documenti quali planimetrie, estratti catastali, visure ipotecarie, delibere condominiali, certificazioni tecniche e copie dei documenti d’identità; infine la redazione deve prevedere la data e il luogo di sottoscrizione, la firma delle parti e, se ritenuto necessario o richiesto dalla legge o dalla volontà delle parti, le firme di testimoni con i relativi dati identificativi. Per quanto riguarda la forma e gli effetti verso terzi è opportuno ricordare che alcune tipologie di cessione possono richiedere la forma pubblica o la trascrizione/registrazione per produrre effetti erga omnes: pertanto, prima di firmare, conviene accertare la normativa locale e valutare la registrazione dell’atto presso gli uffici competenti o la stipula davanti a un notaio al fine di evitare rischi di inefficacia o contenziosi successivi.
Fac simile scrittura privata cessione lastrico solare
SCRITTURA PRIVATA DI CESSIONE DI LASTRICO SOLARE
L’anno __________________, il giorno __________________ del mese di __________________, in __________________, tra le parti di seguito nominate e sottoscritte:
TRA
Il/La Sig./Sig.ra __________________, nato/a a __________________ il __________________, residente in __________________, via __________________ n. ______, codice fiscale __________________, documento di identità tipo __________________ n. __________________ rilasciato da __________________ in data __________________ (di seguito “Cedente”);
E
Il/La Sig./Sig.ra __________________, nato/a a __________________ il __________________, residente in __________________, via __________________ n. ______, codice fiscale __________________, documento di identità tipo __________________ n. __________________ rilasciato da __________________ in data __________________ (di seguito “Cessionario”);
PREMESSO CHE
Il Cedente è proprietario del bene immobile sito in __________________, identificato catastalmente al Foglio __________________, Particella __________________, Subalterno __________________, di cui il lastrico solare costituisce parte dell’unità immobiliare e che il Cedente dichiara di poterne liberamente disporre, salvo quanto di seguito esposto;
Il lastrico solare oggetto della presente cessione è individuato come superficie posta in copertura dell’edificio sito in __________________, avente una superficie approssimativa di __________________ metri quadrati e corrispondente alla porzione identificata nella planimetria allegata, che costituisce parte integrante del presente atto come Allegato A;
TUTTO CIÒ PREMESSO, SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:
Articolo 1 – Oggetto della cessione
Il Cedente con il presente atto cede e trasferisce al Cessionario, che accetta, il diritto di proprietà/uso esclusivo (barrare la dizione applicabile) del lastrico solare sito in __________________, identificato catastalmente come indicato nelle premesse, con tutte le pertinenze, servitù attive e passive inerenti e con ogni altro diritto, titolo ed onere connesso, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
Articolo 2 – Corrispettivo e modalità di pagamento
Il corrispettivo della presente cessione è convenuto tra le parti in Euro __________________ (in lettere: __________________). Il pagamento verrà effettuato secondo le seguenti modalità: __________________. In caso di versamento a titolo di caparra confirmatoria, le parti convengono che tale somma sarà imputata al corrispettivo finale e che in caso di inadempimento si applicheranno le norme previste dal Codice Civile.
Articolo 3 – Stato giuridico e garanzie
Il Cedente dichiara e garantisce che il lastrico solare è libero da ipoteche, pignoramenti, vincoli giudiziari o amministrativi diversi da quelli dichiarati nel presente atto e che non esistono diritti di terzi che possano impedire la piena disponibilità del bene oggetto di cessione, salvo quanto espressamente dichiarato nella presente scrittura e negli allegati. Il Cedente si impegna a consegnare al Cessionario, alla data di stipula, i documenti comprovanti lo stato catastale e la libera circolazione del bene.
Articolo 4 – Consegna e trasferimento dei rischi
La consegna materiale del lastrico solare avverrà in data __________________. Dal momento della consegna decorrono a carico del Cessionario i rischi relativi al bene e l’onere della corresponsione delle spese ordinarie e straordinarie successive, salvo diverso accordo indicato nel presente atto.
Articolo 5 – Spese, imposte e registrazione
Tutte le spese, imposte, tasse e oneri relativi alla presente cessione, incluse quelle per la eventuale trascrizione o voltura catastale, sono a carico di __________________ (barrare Cedente/Cessionario o indicare diversa ripartizione) salvo patto contrario indicato espressamente. Le parti convengono che la registrazione del presente atto presso l’Agenzia delle Entrate/uffici competenti verrà effettuata a cura e spese di __________________.
Articolo 6 – Vincoli, regolamenti condominiali e autorizzazioni
Se il lastrico solare è soggetto a regime condominiale, il Cedente dichiara di aver comunicato all’assemblea condominiale la presente cessione e allega copia della delibera/nota informativa quale Allegato B. Eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per usi specifici del lastrico (installazione impianti, strutture, ecc.) sono a carico di __________________, fermo restando che l’utilizzo dovrà essere conforme alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti.
Articolo 7 – Dichiarazioni accessorie
Il Cedente dichiara che allo stato non sussistono contenziosi in corso relativi al lastrico solare, salvo quelli indicati nel seguente elenco: __________________. Il Cedente si obbliga a manlevare il Cessionario da ogni pretesa di terzi derivante da fatti anteriori alla data di consegna, salvo diverso patto scritto.
Articolo 8 – Vizi e difformità
Il Cessionario prende atto dello stato di fatto del lastrico solare e dichiara di averlo visionato. Eventuali vizi occulti o difformità non dichiarate dovranno essere contestate entro il termine di giorni __________________ dalla scoperta e seguiranno le regole di legge e le eventuali pattuizioni risarcitorie che le parti concordano, ossia: __________________.
Articolo 9 – Accessi e servitù
Le modalità di accesso al lastrico solare, nonché eventuali servitù di passo, passaggio, condutture e simili, sono così stabilite: __________________. Le parti si obbligano a rispettare gli orari, le condizioni e le limitazioni ivi indicate.
Articolo 10 – Documenti allegati
Si allegano e si considerano parte integrante del presente atto i seguenti documenti: planimetria del lastrico solare (Allegato A), visura catastale (Allegato C), copia documento d’identità delle parti (Allegato D), eventuale delibera condominiale (Allegato B), altre certificazioni tecniche/urbanistiche (specificare) __________________.
Articolo 11 – Clausola risolutiva e penale
Per il caso di inadempimento di una delle obbligazioni essenziali previste dal presente atto, le parti convengono che si applica la clausola risolutiva/espressa e la penale nella misura di Euro __________________, fatto salvo il risarcimento del maggiore danno.
Articolo 12 – Foro competente
Per ogni controversia relativa alla validità, interpretazione, esecuzione e risoluzione del presente contratto sarà competente in via esclusiva il Foro di __________________, salvo diverso accordo inderogabile tra le parti.
Articolo 13 – Disposizioni finali
Le dichiarazioni rese nel presente atto sono rese sotto la responsabilità delle parti e corrispondono a verità. Ogni modifica al presente atto richiede la forma scritta a pena di nullità.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo __________________, data __________________
Il Cedente
Firma __________________
Il Cessionario
Firma __________________
Testimoni (se richiesti)
Testimone 1: Nome e cognome __________________, nato a __________________ il __________________, documento __________________ n. __________________, firma __________________
Testimone 2: Nome e cognome __________________, nato a __________________ il __________________, documento __________________ n. __________________, firma __________________
Allegati:
Allegato A – Planimetria del lastrico solare (da compilare e allegare) __________________
Allegato B – Delibera/Nota condominiale (se applicabile) __________________
Allegato C – Visura catastale __________________
Allegato D – Copie documenti d’identità delle parti __________________
(Spazio per eventuali ulteriori annotazioni e timbri amministrativi) __________________