La cessione di volumetria è un contratto che disciplina il trasferimento di capacità edificatoria o del diritto ad edificare da un soggetto a un altro, distinto dalla semplice compravendita di edificato già realizzato. In una scrittura privata che regola una cessione di volumetria è essenziale descrivere con precisione l’oggetto trasferito, richiamare gli strumenti urbanistici e i titoli abilitativi pertinenti, definire modalità e termini del trasferimento, nonché prevedere garanzie, obblighi di collaborazione e le formalità necessarie per la trascrizione e la registrazione. Pur essendo possibile redigere una scrittura privata, è consigliabile verificare preventivamente le previsioni del piano urbanistico comunale e coinvolgere un professionista legale o un notaio per gli aspetti di forma e di pubblicità legale.
Come compilare una scrittura privata cessione di volumetria
La redazione della scrittura privata deve partire dall’identificazione completa delle parti contraenti; ogni soggetto deve essere indicato con nome e cognome o ragione sociale, luogo e data di nascita o sede, codice fiscale o partita IVA, residenza o domicilio fiscale e, se si tratta di una persona giuridica, la rappresentanza sociale con indicazione del potere di firma e del riferimento del documento che lo conferisce. La descrizione dell’oggetto deve essere precisa: occorre indicare se si trasferisce una capacità edificatoria espressa in metri cubi, in metri quadri di superficie utile o in altro parametro previsto dagli strumenti urbanistici, e deve essere riportata la localizzazione puntuale mediante indirizzo, foglio e mappale catastale, estremi del foglio di piano regolatore e, se utile, coordinate o riferimenti planimetrici allegati. È importante richiamare specificamente gli strumenti urbanistici e le norme tecniche che riconoscono la volumetria oggetto di trasferimento, inserendo il titolo urbanistico di riferimento, eventuali varianti, la data degli atti amministrativi che hanno disposto la possibilità di trasferimento e i provvedimenti comunali o regionali rilevanti.
La scrittura privata deve richiedere l’allegazione e l’integrazione di documenti tecnici che supportano la descrizione della volumetria: planimetrie dettagliate in scala, estratti del piano regolatore comunale, relazione tecnica a firma di un tecnico abilitato con il calcolo del volume o della superficie trasferita, stato catastale e copia dei titoli edilizi originari o degli atti amministrativi che consentono o limitano la cessione. Nella clausola economica si determina il corrispettivo della cessione, la modalità e i termini di pagamento, l’eventuale versamento di caparra o acconto, le condizioni per la riconsegna o la restituzione di somme in caso di inadempimento e la disciplina degli interessi di mora. Se il trasferimento è subordinato al verificarsi di un evento futuro e incerto, come il rilascio di un permesso di costruire o l’approvazione di una variante urbanistica, la scrittura deve prevedere chiaramente la condizione sospensiva o risolutiva, i termini massimi per l’adempimento e le conseguenze in caso di mancato verificarsi.
Devono essere previste le dichiarazioni e garanzie delle parti: il cedente dovrebbe dichiarare la titolarità della capacità edificatoria, l’assenza di gravami, vincoli o pendenze che impediscano la cessione, la conformità dei documenti allegati alla situazione amministrativa e catastale e l’assenza di atti pregiudizievoli; il cessionario può dichiarare la piena conoscenza degli strumenti urbanistici e delle condizioni di edificabilità e l’assunzione degli obblighi conseguenti. La scrittura privata dovrebbe disciplinare la responsabilità per vizi di conformità e per eventuali sanzioni amministrative o giudiziarie derivanti da dichiarazioni inesatte, prevedendo l’indennizzo, la manleva o l’obbligo per la parte inadempiente di provvedere al risarcimento dei danni. È opportuno inserire clausole che regolino i rapporti con terzi, come l’obbligo del cedente di ottenere le autorizzazioni necessarie per l’effettiva utilizzazione della volumetria o, se previsto, la cessione subordinata all’acquisizione di nulla osta comunali; va altresì stabilito se il trasferimento produce effetti immediati tra le parti o solo dopo la trascrizione o altra formalità pubblicitaria.
Per quanto riguarda le formalità di pubblicità e registrazione, la scrittura privata deve indicare chi sopporterà oneri fiscali e spese di registrazione, trascrizione o voltura catastale, e richiamare l’obbligo di trascrivere l’atto nei pubblici registri quando necessario per opponibilità ai terzi. È prudente prevedere tempi e responsabilità per la presentazione della documentazione agli uffici competenti, l’assistenza reciproca per il disbrigo delle pratiche e l’onere di comunicare tempestivamente ogni atto amministrativo che incida sull’oggetto. Le clausole accessorie dovrebbero regolare la consegna degli elaborati tecnici, la gestione di eventuali contenziosi con l’amministrazione pubblica, la risoluzione delle controversie con scelta del foro competente o mediante clausola compromissoria arbitrale, nonché le penali per ritardi o inadempimenti.
Nella parte finale della scrittura privata è necessario prevedere le modalità di sottoscrizione e le eventuali attestazioni di avvenuta verifica dei poteri per le persone giuridiche; la presenza di testimoni o l’autentica della firma può essere richiesta per conferire maggiore certezza e facilitare successivi adempimenti notarili. Se le parti lo ritengono opportuno, si inseriscono clausole che disciplinano la cessione parziale della volumetria, i piani di frazionamento della capacità trasferita e la responsabilità per l’esecuzione delle opere con riferimento alle norme urbanistiche e di sicurezza. Infine, è buona prassi elencare come allegati tutti i documenti tecnici e amministrativi richiamati nel testo, con la specificazione che gli allegati fanno parte integrante della scrittura privata, indicando per ciascuno data, firma del tecnico e numerazione progressiva.
Fac simile scrittura privata cessione di volumetria
SCRITTURA PRIVATA DI CESSIONE DI VOLUMETRIA
L’anno __________________, il giorno __________________ del mese di __________________, in __________________, tra:
1) __________________, nato/a a __________________ il __________________, codice fiscale __________________, residente in __________________, via __________________ n. ____, di seguito denominato/a “Cedente”;
e
2) __________________, nato/a a __________________ il __________________, codice fiscale __________________, residente in __________________, via __________________ n. ____, di seguito denominato/a “Cessionario”;
congiuntamente le “Parti”.
Premesso che
a) il Cedente è titolare della capacità edificatoria riconosciuta dall’Amministrazione comunale di __________________, relativa all’area sita in __________________, identificata catastalmente al foglio __________________, mappale/i __________________, come risulta dagli atti allegati alla presente e costituisce oggetto della cessione;
b) le Parti intendono disciplinare i termini e le condizioni della cessione della volumetria indicata che segue;
si conviene e si stipula quanto segue.
Articolo 1 — Oggetto della cessione
Il Cedente cede e trasferisce al Cessionario, che accetta, una capacità edificatoria pari a __________________ (specificare unità di misura: metri cubi, metri quadri di superficie lorda o altro) relativa all’area ubicata in __________________, Comune di __________________, catastalmente identificata al foglio __________________, mappale __________________, come meglio descritta e delimitata nella planimetria allegata al presente atto e identificata come Allegato A, che costituisce parte integrante del presente contratto.
Articolo 2 — Riferimenti urbanistici e titoli
La cessione si riferisce alla capacità edificatoria prevista dal/i seguente/i strumento/i urbanistico/i e provvedimento/i amministrativo/i: __________________ (indicare piano regolatore, varianti, delibere comunali, determinazioni tecniche e ogni riferimento utile). Le Parti dichiarano di aver preso visione degli atti amministrativi e delle norme tecniche richiamate, degli elaborati tecnici allegati e della certificazione catastale allegata (Allegato B).
Articolo 3 — Documentazione allegata
Sono allegati e costituiscono parte integrante della presente scrittura privata: planimetria in scala (Allegato A), relazione tecnica e calcolo volumetrico a firma di tecnico abilitato (Allegato C), copia degli estratti del Piano Regolatore ed eventuali titoli abilitativi (Allegato D), visura catastale aggiornata (Allegato B) e ogni altro documento rilevante indicato dalle Parti. Le Parti riconoscono la piena corrispondenza tra la documentazione allegata e la situazione oggetto della cessione.
Articolo 4 — Corrispettivo e modalità di pagamento
Il corrispettivo complessivo della cessione è stabilito in Euro __________________ (____________/100), che il Cessionario si obbliga a pagare al Cedente secondo le seguenti modalità: __________________ (indicare acconto, saldo, scadenze, coordinate bancarie o condizioni di versamento). Il pagamento si intenderà perfezionato al momento dell’accreditamento sul conto corrente indicato dal Cedente o come diversamente concordato tra le Parti. In caso di ritardo nel pagamento si applicano interessi di mora al tasso legale maggiorato di __________ punti.
Articolo 5 — Condizioni sospensive e risolutive
La presente cessione è subordinata alla seguente condizione sospensiva: __________________ (es. rilascio di permesso di costruire, approvazione variante urbanistica, acquisizione di nulla osta). Se la condizione non si verifica entro il termine di __________________ giorni dalla data del presente atto, la scrittura privata si risolve automaticamente senza penalità, salvo diverso accordo scritto delle Parti. Le Parti possono consensualmente prorogare il termine.
Articolo 6 — Dichiarazioni e garanzie
Il Cedente dichiara e garantisce di essere pienamente titolare della capacità edificatoria oggetto della cessione, che la stessa non è gravata da pesi, ipoteche, vincoli o pendenze che ne impediscano la cessione, e che la documentazione allegata corrisponde allo stato di fatto e di diritto. Il Cessionario dichiara di conoscere gli strumenti urbanistici vigenti e le condizioni di edificabilità nonché di accettare lo stato di fatto e di diritto rappresentato.
Articolo 7 — Obblighi delle parti
Il Cedente si obbliga a fornire tutta la documentazione necessaria per l’effettiva utilizzazione della volumetria e ad adempiere agli obblighi amministrativi e tecnici richiesti fino al momento del trasferimento effettivo, salvo diverso patto. Il Cessionario si obbliga a corrispondere il corrispettivo nei termini stabiliti e a sostenere le spese e gli oneri indicati nel presente atto secondo quanto specificato all’Articolo 9.
Articolo 8 — Effetti del trasferimento
Il trasferimento della capacità edificatoria tra le Parti avverrà: __________________ (specificare se a titolo immediato alla firma, al pagamento integrale, al rilascio del titolo edilizio o alla trascrizione/voltura). Fino al verificarsi dell’evento che determina il trasferimento definitivo, il Cedente conserverà la titolarità della capacità edilizia, salvo diverso patto scritto.
Articolo 9 — Spese, imposte e oneri
Tutte le spese, imposte e tasse eventualmente dovute in relazione alla presente cessione, inclusi eventuali diritti di trascrizione, registrazione, volture catastali, tributi comunali e compensi professionali per la trasposizione e l’aggiornamento documentale, saranno a carico di __________________ (indicare parte a carico), salvo diverso accordo scritto. Le Parti convengono che le somme dovute per l’imposta di registro e per ogni altra imposta saranno versate nei termini di legge.
Articolo 10 — Garanzie per vizi e responsabilità
Il Cedente si obbliga a manlevare e tenere indenne il Cessionario da ogni pretesa derivante da vizi di fatto o diritto relativi alla capacità edificatoria trasferita, inclusi oneri e sanzioni amministrative non risultanti dalla documentazione presentata, salvo che tali vizi siano precedentemente conosciuti e accettati espressamente per iscritto dal Cessionario.
Articolo 11 — Obblighi verso l’Amministrazione pubblica
Le Parti si impegnano a cooperare per l’adempimento delle eventuali procedure amministrative necessarie presso il Comune di __________________ o altri enti competenti per il pieno esercizio della capacità edificatoria trasferita e per la regolare esecuzione delle opere eventuali, ciascuna per la parte di propria competenza.
Articolo 12 — Clausola risolutiva espressa e penali
In caso di inadempimento grave di una delle Parti rispetto agli obblighi essenziali del presente contratto, la parte adempiente potrà chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., previa intimazione ad adempiere entro il termine di giorni __________________, fatti salvi il risarcimento dei danni e l’applicazione di penali contrattuali pari a Euro __________________ per ogni giorno di ritardo per le obbligazioni essenziali specificate in calce al contratto.
Articolo 13 — Trascrizione e pubblicità
Le Parti dichiarano di voler provvedere, se ritenuto necessario e nei termini di legge, alla trascrizione del presente atto presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari e alle relative formalità di aggiornamento catastale, concordando che le relative spese e oneri saranno a carico di __________________.
Articolo 14 — Risoluzione delle controversie
Per qualsiasi controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o validità del presente contratto, le Parti convengono di adire il Foro di __________________, salvo diverso accordo per il rito arbitrale che potrà essere richiesto con le modalità concordate separatamente e per iscritto.
Articolo 15 — Comunicazioni
Ogni comunicazione inerente al presente contratto dovrà essere effettuata per iscritto all’indirizzo o pec indicato dalle Parti in epigrafe e si considera ricevuta alla data di consegna o di ricezione della pec.
Articolo 16 — Clausola finale
Il presente atto contiene l’accordo integrale tra le Parti in merito all’oggetto qui regolato. Eventuali modifiche o integrazioni dovranno essere fatte per iscritto e sottoscritte da entrambe le Parti.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo __________________, data __________________.
Il Cedente
__________________ (firma) __________________
Il Cessionario
__________________ (firma) __________________
Testimoni
1) Nome e cognome: __________________ Codice fiscale: __________________ Firma: __________________
2) Nome e cognome: __________________ Codice fiscale: __________________ Firma: __________________
Allegati:
Allegato A — Planimetria descrittiva e delimitazione volumetria, scala __________________, redatta da __________________ in data __________________, firma __________________
Allegato B — Visura catastale foglio __________________, particella __________________, conservata agli atti in data __________________
Allegato C — Relazione tecnica e calcolo volumetrico a firma di tecnico abilitato __________________, iscrizione albo __________________, data __________________, firma __________________
Allegato D — Estratto del Piano Regolatore/Provvedimenti amministrativi riferiti: __________________, data __________________, protocollo __________________
(Spazio per autenticazione firma, se richiesta)
Luogo per autenticazione: __________________
Nota: eventuale autenticazione a cura di pubblico ufficiale: __________________