L’infiltrazione d’acqua è uno dei problemi più comuni e insidiosi negli edifici, perché può causare danni estetici, degradazione degli elementi strutturali, sviluppo di muffe e conseguenze per la salute degli occupanti. La perizia dei danni da infiltrazioni d’acqua è un documento tecnico che sintetizza l’accertamento dello stato di fatto, identifica l’origine o le possibili cause dell’infiltrazione, valuta l’entità dei danni e quantifica gli interventi necessari per la riparazione e il ripristino. Redigere una perizia accurata richiede competenze tecniche, capacità di diagnosi, uso di strumenti di rilevazione adeguati e una documentazione fotografica e strumentale completa, oltre alla conoscenza delle normative edilizie e dei materiali coinvolti. Una perizia ben fatta è fondamentale non solo per programmare i lavori di riparazione, ma anche per eventuali azioni legali, pratiche assicurative o transazioni immobiliari.
Come compilare una perizia danni infiltrazioni acqua
Per compilare una perizia per danni da infiltrazioni d’acqua è necessario seguire un metodo sistematico che parta dall’acquisizione delle informazioni preliminari fino alla redazione finale del documento, assicurando chiarezza, completezza e tracciabilità delle osservazioni. In primo luogo occorre raccogliere i dati anagrafici del committente e le informazioni catastali e contrattuali sull’immobile, definendo la proprietà, l’eventuale amministratore di condominio e la destinazione d’uso dell’unità. Si passa quindi alla fase di sopralluogo, momento centrale della perizia: durante il sopralluogo il perito deve ispezionare in modo organico tutte le aree coinvolte o potenzialmente coinvolgibili dalle infiltrazioni, descrivendo lo stato delle finiture interne ed esterne, dello strato impermeabile, delle soglie, delle tubazioni e dei giunti. L’osservazione visiva va integrata con rilievi strumentali, come misurazioni dell’umidità con igrometro a contatto o senza contatto, termografia per individuare ponti termici e tracciamento con fluoresceina o gas tracciante quando è necessario risalire alla provenienza del flusso d’acqua. Ogni misurazione va riportata con data, ora, posizione esatta e modalità di rilievo, così come devono essere raccolte fotografie ad alta risoluzione e, se utile, video che mostrano i dettagli dell’infiltrazione e i riferimenti di scala. La descrizione dei danni deve essere precisa e differenziata: si indicano le aree colpite, la tipologia dei materiali danneggiati, la profondità dell’intervento necessario, la presenza di muffe o efflorescenze, e l’eventuale compromissione di elementi strutturali o impiantistici. L’analisi delle cause richiede confronto tra dati visivi, strumentali e documentazione storica; si devono valutare possibili fonti quali guasti alle reti idrauliche, rottura di impermeabilizzazioni, risalita capillare, condensazione, o infiltrazione dal tetto, dalle pareti perimetrali o dalle partizioni orizzontali, distinguendo tra fenomeni intermittenti e cronici. Successivamente si redige la valutazione tecnica degli interventi: si definiscono le opere necessarie per ripristinare la tenuta e la funzionalità dell’immobile, specificando materiali, tecniche di posa o ripristino, necessità di demolizione e ricostruzione di parti danneggiate, trattamenti antimuffa e bonifica di materiali contaminati. Per ogni intervento si stima il tempo di esecuzione e si quantifica il costo, illustrando i criteri adottati per la valutazione economica, inclusi costi per materiali, manodopera, noleggio attrezzature, sopralluoghi aggiuntivi e onorario professionale del perito. È importante documentare le prescrizioni temporanee volte a limitare il danno in attesa dei lavori definitivi, come interruzione di forniture, chiusura temporanea di aree o installazione di sistemi provvisori di raccolta acqua. Nella perizia si devono infine riportare le norme tecniche e i riferimenti di buona pratica utilizzati per le scelte progettuali e di intervento, eventuali responsabilità riscontrate o ipotesi di responsabilità basate su evidenze oggettive, e tutte le fonti e documenti consultati. La conclusione del documento deve contenere una sintesi degli interventi proposti, il preventivo dettagliato dei costi e la firma del perito con indicazione di iscrizione a ordini professionali, recapiti e data di redazione. Tutta la documentazione probatoria va allegata e numerata, con riferimento incrociato nel testo della perizia in modo che ogni osservazione sia verificabile e ricostruibile.
Fac simile perizia danni infiltrazioni acqua
Intestazione studio/azienda peritale: __________________
Indirizzo: __________________
Telefono: __________________
Email: __________________
Partita IVA / C.F.: __________________
Dati del committente: Nome e Cognome / Ragione sociale: __________________
Indirizzo per le comunicazioni: __________________
Telefono: __________________
Email: __________________
Dati dell’immobile oggetto della perizia: Indirizzo completo: __________________
Comune: __________________
Provincia: __________________
CAP: __________________
Categoria catastale: __________________
Foglio: __________________
Particella: __________________
Subalterno: __________________
Destinazione d’uso: __________________
Proprietario: __________________
Riferimenti amministrativi e assicurativi: Amministratore di condominio (se presente): __________________
Compagnia assicurativa: __________________
Polizza n.: __________________
Numero pratica/denuncia: __________________
Data e orario del sopralluogo: Data: __________________
Ora inizio: __________________
Ora fine: __________________
Persone presenti al sopralluogo: __________________
Motivazione della perizia: __________________
Descrizione sintetica dell’intervento richiesto: __________________
Rilievo fotografico e strumentale: Numero totale fotografie allegate: __________________
Elenco fotografico (riferimento numerico e breve descrizione): __________________
Strumentazione utilizzata (modello/strumento e risultato): Umidimetro: __________________
Termocamera: __________________
Tracciante/altro: __________________
Luoghi e aree ispezionate (descrizione dettagliata dei locali/zone): __________________
Descrizione dettagliata dei danni riscontrati: Localizzazione precisa del danno: __________________
Tipologia del danno (esfoliazione, distacchi, efflorescenze, macchie, muffa, corrosione, altro): __________________
Estensione superficiale del danno (mq o numero di ambienti): __________________
Profondità e intensità del danno: __________________
Materiali coinvolti: __________________
Elementi strutturali o impiantistici coinvolti: __________________
Segni particolari osservati (crepe, deformazioni, alterazioni cromatiche): __________________
Evidenze di danni biologici (muffe, funghi): __________________
Rilevazioni strumentali e misure: Valori di umidità misurati per ogni punto di controllo (indicare punto, posizione e valore): Punto 1: __________________
Punto 2: __________________
Punto 3: __________________
Valori termografici rilevati (temperatura superficiale, differenze termiche): __________________
Eventuali test di tracciamento eseguiti e risultati: __________________
Analisi delle cause probabili dell’infiltrazione: Cause dirette individuate: __________________
Cause indirette o concomitanti: __________________
Eventuali responsabilità tecniche o di manutenzione ipotizzate: __________________
Valutazione della temporalità del fenomeno (cronico, episodico, recente): __________________
Interventi urgenti consigliati (misure temporanee per limitare il danno): __________________
Interventi necessari e descrizione tecnica dettagliata delle opere proposte: Intervento 1 – Descrizione tecnica: __________________
Intervento 1 – Modalità di esecuzione: __________________
Intervento 1 – Materiali previsti: __________________
Intervento 1 – Quantità stimata: __________________
Intervento 2 – Descrizione tecnica: __________________
Intervento 2 – Modalità di esecuzione: __________________
Intervento 2 – Materiali previsti: __________________
Intervento 2 – Quantità stimata: __________________
Eventuali ulteriori interventi (specificare): __________________
Tempi stimati per l’esecuzione dei lavori: Data inizio previsto: __________________
Durata stimata complessiva (giorni/uomini): __________________
Valutazione dei costi: Preventivo dettagliato per voci di intervento: Voce A – Descrizione: __________________
Voce A – Costo materiali: € __________________
Voce A – Costo manodopera: € __________________
Voce A – Noleggio attrezzature: € __________________
Voce B – Descrizione: __________________
Voce B – Costo materiali: € __________________
Voce B – Costo manodopera: € __________________
Voce B – Noleggio attrezzature: € __________________
Spese tecniche e onorario peritale: Descrizione: __________________
Importo onorario: € __________________
IVA applicata (%): __________________
Totale complessivo stimato lavori e oneri: € __________________
Elenco dei documenti allegati: Relazione fotografica (n. fotografie): __________________
Planimetrie e piante: __________________
Report strumentali (umidità/termografia): __________________
Preventivi di ditte (se acquisiti): __________________
Altro (specificare): __________________
Prescrizioni di sicurezza e modalità di accesso per i lavori: __________________
Osservazioni e note conclusive: __________________
Dichiarazione finale del perito: Il sottoscritto perito dichiara che quanto descritto nella presente perizia corrisponde a verità secondo le conoscenze tecniche e le osservazioni effettuate in sede di sopralluogo. Luogo di redazione: __________________
Data di redazione: __________________
Firma del perito: __________________
Nome e cognome per esteso: __________________
Iscrizione all’Ordine/Albo professionale: __________________
Numero iscrizione: __________________
Recapito professionale: __________________
Firma del committente (presa visione): __________________
Nome e cognome: __________________
Data: __________________
Elenco allegati numerati: Allegato 1: __________________
Allegato 2: __________________
Allegato 3: __________________