La perizia di stima di un terreno agricolo è un documento tecnico-legale redatto da un perito o un agronomo che ha lo scopo di determinare il valore economico del fondo rurale in un determinato momento. Essa integra osservazioni di carattere catastale, agronomico, urbanistico e di mercato, e si basa su indagini documentali, rilevazioni in sito e comparazioni con transazioni simili. Il risultato deve essere motivato, riproducibile e corredato dalla documentazione che ne consenta verificabilità e aggiornamento.
Come compilare una perizia di stima terreno agricolo
Per compilare una perizia di stima di un terreno agricolo è necessario seguire un procedimento metodico che parte dall’acquisizione e verifica della documentazione preliminare e prosegue con un’ispezione accurata del sito, la raccolta dei dati agronomici e la scelta dei criteri di stima più appropriati. In primo luogo occorre raccogliere le visure catastali aggiornate, le planimetrie, gli eventuali atti di provenienza e le informazioni relative a diritti, servitù o gravami che incidono sul bene; è altresì fondamentale consultare il piano regolatore comunale e gli strumenti urbanistici vigenti per verificare vincoli paesaggistici, idrogeologici, agricoli o altre limitazioni che possano modificare la destinazione d’uso o il valore. La fase di sopralluogo richiede il rilievo dell’ubicazione e dei confini, la misura e la verifica della superficie, l’analisi della morfologia del terreno, la verifica della presenza di opere di miglioramento quali impianti di irrigazione, drenaggi, terrazzamenti, infrastrutture di accesso e fabbricati rurali; durante l’ispezione si devono anche osservare l’esposizione, la pendenza, la presenza di boschi o siepi, il tipo di colture in atto e lo stato di manutenzione.
Per una valutazione agronomica precisa è opportuno acquisire dati su qualità del suolo e tessitura, livelli di fertilità, eventuali analisi chimico-fisiche e idriche, e informazioni sulla produttività storica del fondo, come rese per ettaro e ricavi medi delle colture praticate. Se disponibili, contratti di affitto o gestione e bilanci aziendali offrono elementi utili per stimare il reddito netto derivante dall’attività agricola e per applicare il metodo reddituale. La metodologia di stima va scelta in funzione della natura del terreno e della disponibilità di dati di mercato: il metodo comparativo richiede la ricerca di compravendite recenti di fondi agricoli con caratteristiche omogenee nella stessa area; il metodo reddituale si basa sulla capitalizzazione del reddito netto annuo atteso; il metodo del costo è applicabile soprattutto per le migliorie o per fondi con potenziale di trasformazione, valutando il costo di ripristino delle migliorie e l’eventuale diminuzione per deprezzamento.
Nel metodo comparativo è necessario selezionare immobili comparabili e applicare coefficienti di adattamento per superficie, qualità del terreno, irrigazione, accessibilità, vincoli, distanza dal mercato e presenza di opere. Ogni parametro che influisce sul valore va quantificato e motivato nella perizia: ad esempio un terreno irrigato o dotato di impianto stabile avrà un coefficiente moltiplicativo rispetto a uno coltivato a secco, mentre pendenze marcate o scarsa accessibilità comporteranno decurtazioni. Nel metodo reddituale si parte dal reddito operativo netto medio ragionevolmente ottenibile e si individua un tasso di capitalizzazione coerente con il rischio del settore e con i rendimenti attesi; il valore si ottiene dividendo il reddito netto per il tasso di capitalizzazione, tenendo conto di eventuali investimenti necessari o spese straordinarie.
Durante la redazione della perizia bisogna riportare in modo chiaro e documentato tutte le fonti dei dati, le verifiche catastali effettuate, i criteri e le formule adottate, nonché il procedimento di calcolo dettagliato che conduce al valore finale; la trasparenza delle ipotesi è essenziale per la riproducibilità del risultato e per eventuali contestazioni. È consigliabile predisporre un confronto tra i valori ottenuti con metodi diversi e motivare la scelta del valore finale attraverso un processo di riconciliazione che tenga conto della qualità delle informazioni e della coerenza con il mercato locale. Infine la perizia deve essere firmata dal tecnico abilitato, con l’indicazione del titolo professionale e, se previsto, allegare copia dei documenti consultati, estratti catastali, mappe, fotografie del luogo e prospetti di calcolo dettagliati che consentano di ricostruire ogni passaggio della valutazione.
Fac simile perizia di stima terreno agricolo
Perizia di stima n. __________________
Luogo e data: __________________
Perito incaricato: __________________
Titolo professionale / Iscrizione albo: __________________
Committente: __________________
Oggetto della perizia: stima del terreno agricolo sito in __________________
1) Documenti acquisiti e consultati: Visura catastale: __________________; Planimetria catastale: __________________; Atto di proprietà: __________________; Piani urbanistici e vincoli: __________________; Contratti di affitto/gestione (se presenti): __________________; Analisi del suolo (se presenti): __________________; Altra documentazione: __________________
2) Identificazione catastale e dati base: Comune: __________________; Sezione/Particella/Foglio: __________________; Classe/Qualità catastale: __________________; Superficie catastale totale (mq/ha): __________________; Superficie agricola utile (mq/ha): __________________; Coordinate geografiche (lat., long.) o indirizzo preciso: __________________
3) Ubicazione e accessibilità: Località: __________________; Distanza dal centro abitato più vicino (km): __________________; Accesso stradale e stato della viabilità: __________________; Presenza di servitù di passaggio o altre servitù: __________________
4) Caratteristiche fisico-agrarie: Altitudine media (m s.l.m.): __________________; Pendenza media (%): __________________; Esposizione prevalente: __________________; Tipo di suolo e tessitura: __________________; Fertilità e stato organico: __________________; Presenza di erosione o problemi idrogeologici: __________________; Stato di coltivazione attuale: __________________; Colture presenti e superfici per coltura: __________________
5) Migliorie e infrastrutture: Presenza di impianto di irrigazione (tipo/estensione): __________________; Opere di miglioramento (drenaggi, terrazzamenti, recinzioni): __________________; Fabbricati rurali (descrizione, stato, superficie): __________________; Allacciamenti e servizi (acqua, energia, ecc.): __________________
6) Vincoli urbanistici, ambientali e altri vincoli: Vincoli paesaggistici: __________________; Vincoli idrogeologici: __________________; Zone a tutela agricola o aree protette: __________________; Espropri o pendenze giudiziarie: __________________
7) Analisi di mercato e comparables: Elenco dei beni comparabili individuati (località, superficie, data compravendita, prezzo): __________________; Prezzo medio per ettaro dei comparables: __________________; Note sulle differenze rilevanti tra il terreno oggetto e i comparables: __________________
8) Metodo di valutazione adottato e motivazione: Metodo comparativo: __________________; Metodo reddituale (capitalizzazione del reddito): __________________; Metodo del costo (per migliorie): __________________; Motivazione della scelta del/dei metodo/i: __________________
9) Dati economici per il metodo reddituale: Produzione media annua stimata (per coltura / complessiva): __________________; Ricavo lordo medio annuo stimato: __________________; Costi operativi annui stimati: __________________; Reddito operativo netto annuo stimato: __________________; Tasso di capitalizzazione adottato (%): __________________; Motivazione del tasso adottato: __________________
10) Calcoli e risultanze
Metodo comparativo – calcolo: Superficie oggetto (ha): __________________; Prezzo base per ettaro (comparables): __________________ € / ha; Coefficiente di qualità (irrigazione, pendenza, suolo): __________________; Coefficiente di accessibilità: __________________; Coefficiente per vincoli: __________________; Prezzo unitario corretto stimato: __________________ € / ha; Valore comparativo stimato: __________________ € (Superficie x prezzo unitario)
Metodo reddituale – calcolo: Reddito operativo netto annuo stimato: __________________ €; Tasso di capitalizzazione adottato: __________________ %; Valore reddituale stimato: __________________ € (Reddito netto / tasso)
Metodo del costo – calcolo (se applicabile): Costo stimato per ripristino/miglioria: __________________ €; Minusvalenze o deprezzamenti stimati (% o €): __________________; Valore per costo stimato: __________________ €
11) Confronto e riconciliazione dei valori: Valore comparativo: __________________ €; Valore reddituale: __________________ €; Valore costo: __________________ €; Motivazione per scelta valore finale: __________________; Valore finale stimato del terreno agricolo: __________________ €
12) Condizioni e ipotesi della stima: Ipotesi sulla destinazione d’uso: __________________; Numero e natura delle ipotesi temporali (orizzonte temporale considerato): __________________; Eventuali condizioni sospensive o limitative rilevate: __________________
13) Conclusioni e dichiarazioni del perito: Il sottoscritto dichiara che la presente perizia è redatta in conformità alle norme tecniche professionali vigenti e si basa sui documenti e sulle rilevazioni indicate. Dichiarazioni aggiuntive: __________________
Data redazione: __________________
Luogo: __________________
Firma del perito: __________________
Allegati (elencare): Estratto catastale: __________________; Planimetria e mappa: __________________; Fotografie: __________________; Documentazione tecnica e analisi: __________________; Contratti e atti consultati: __________________; Computi e fogli di calcolo: __________________