La perizia danni su un immobile locato è un documento tecnico-legale che descrive, valuta e quantifica i danni rilevati in un bene oggetto di contratto di locazione, con l’obiettivo di determinare responsabilità, entità del danno e oneri di ripristino o indennizzo. Redigere una perizia accurata richiede osservazione diretta, raccolta di prove documentali e fotografiche, conoscenza delle normative applicabili e una stima economica dettagliata dei lavori necessari. La perizia può essere richiesta dal locatore, dal conduttore, da un assicuratore o da un giudice e deve pertanto essere redatta con linguaggio chiaro, imparziale e corredato di tutti gli elementi tecnici utili a giustificare le conclusioni e le eventuali richieste risarcitorie.
Come compilare una perizia danni immobile locato
La redazione della perizia inizia con l’identificazione completa delle parti coinvolte e dell’immobile, indicando dati anagrafici, recapiti, estremi del contratto di locazione e riferimenti catastali, nonché la qualifica professionale e la eventuale iscrizione a ordini o albi dell’esperto che firma la perizia. È essenziale descrivere il contesto temporale: data e ora dell’esame, eventuali precedenti interventi o denunce, e la modalità con cui l’ispezione è stata autorizzata o concordata con le parti. Prima di procedere all’analisi tecnica occorre verificare lo stato di accesso e sicurezza dell’immobile, segnalare eventuali limitazioni operative e adottare misure conservative per evitare ulteriori deterioramenti; qualsiasi attività svolta durante il sopralluogo deve essere documentata e motivata nella perizia.
La parte descrittiva deve essere precisa e articolata per ambiente o locale, partendo da una documentazione fotografica sequenziale e datata che supporti ogni osservazione. Ogni danno va descritto con termini tecnici appropriati, indicando posizione, estensione, profondità, eventuale evoluzione nel tempo e punti di riferimento interni (ad esempio pareti, infissi, impianti). Quando rilevabile, occorre distinguere i difetti dovuti a normale usura da quelli imputabili a cattiva manutenzione, negligenza o fatto illecito; per fare questa valutazione l’esperto confronta lo stato attuale con le condizioni contrattuali, i verbali di consegna/riconsegna, le fotografie e le eventuali visite precedenti. È fondamentale annotare elementi utili a comprendere le cause del danno: infiltrazioni da tetto o balcone, risalite capillari, rotture impiantistiche, sovraccarichi strutturali, eventi atmosferici, atti vandalici o errori esecutivi, specificando i dati oggettivi che conducono a tali conclusioni.
L’attività di misurazione e rilievo deve essere eseguita con strumenti idonei e i risultati riportati in maniera leggibile: quote, misure di superficie e volume, profondità di fessurazioni, estensione macchie e misurazioni puntuali degli impianti. Se utile, si allegano planimetrie o schizzi quotati con indicazione delle aree danneggiate. La quantificazione economica dei lavori di riparazione richiede una distinzione tra materiali, manodopera, eventuali oneri di progettazione o direzione lavori, e spese accessorie come pratiche amministrative o smaltimento rifiuti; ogni voce di costo va giustificata con preventivi, listini o tariffari di riferimento e indicazione dell’IVA applicabile. Quando la perizia contiene una stima del tempo necessario per il ripristino, è opportuno specificare condizioni e vincoli che possono influenzare la durata, come disponibilità di materiali o necessità di interventi specialistici.
La perizia deve inoltre affrontare gli aspetti probatori e formali: ogni foto allegata viene numerata e riferita nel testo, le parti contrattuali e le ordinanze o normative richiamate vanno citate con precisione, e ogni affermazione tecnica deve essere supportata da dati misurabili o da motivazioni tecniche. Se sono state richieste consulenze specialistiche (ad esempio indagini geotecniche, prove di laboratorio, perizie impiantistiche), i risultati vanno integrati o sintetizzati nella relazione principale con chiaro riferimento agli allegati. Nella stesura è prudente usare un linguaggio preciso e non dogmatico quando non si hanno elementi assoluti: esprimere il grado di certezza delle conclusioni e, se necessario, proporre ulteriori accertamenti che permettano di risolvere eventuali incertezze.
La parte conclusiva della perizia deve riassumere le evidenze tecniche, attribuire responsabilità quando derivabili dall’analisi e formulare le richieste pratiche indirizzate alle parti interessate, come la richiesta di esecuzione lavori a carico del responsabile, la quantificazione del risarcimento o l’indicazione di misure conservative urgenti. È utile includere un elenco degli allegati che corredano la relazione: fotografie datate e numerate, planimetrie quotate, preventivi, comunicazioni formali, eventuali verbali di constatazione e documenti di riferimento normativo. Infine la perizia deve essere sottoscritta dall’esperto con data e luogo, dichiarando eventuali conflitti di interesse e riportando un recapito per eventuali richieste di chiarimento; la consegna della perizia alle parti e la registrazione della sua ricezione rappresentano passaggi procedurali importanti che vanno annotati per garantire la tracciabilità del documento in ambito amministrativo o giudiziario.
Fac simile perizia danni immobile locato
PERIZIA TECNICA DI DANNI - IMMOBILE LOCATO
Data redazione: __________________
Luogo redazione: __________________
Perito incaricato
Nome e Cognome: __________________
Qualifica / Titolo professionale: __________________
Iscrizione ordine/registro (numero e data): __________________
Recapito (telefono/e-mail): __________________
Partita IVA / Codice fiscale: __________________
Committente / Richiedente
Nome e Cognome / Ragione sociale: __________________
Qualifica (Locatore / Conduttore / Assicuratore / Altro): __________________
Indirizzo e recapiti: __________________
Rapporto contrattuale (tipo di contratto e data): __________________
Estremi contratto di locazione (parti, inizio contratto, scadenza): __________________
Identificazione immobile
Indirizzo immobile: __________________
Dati catastali (foglio, particella, sub): __________________
Descrizione generale dell'immobile (tipologia, superfici, destinazione d'uso): __________________
Persone presenti al sopralluogo: __________________
Autorizzazione accesso e modalità sopralluogo: __________________
Condizioni di sicurezza riscontrate (eventuali limitazioni): __________________
Cronologia ed antecedenti
Data/ora sopralluogo: __________________
Eventuali sopralluoghi precedenti (date e riferimenti): __________________
Eventuali segnalazioni o denunce pregresse: __________________
Descrizione dettagliata dei danni (per locale/ambiente)
Locale: __________________
Posizione nel locale: __________________
Descrizione tecnica del danno: __________________
Estensione/quantità (misure, superfici, profondità): __________________
Elementi interessati (pareti, pavimenti, infissi, impianti ecc.): __________________
Segni accessori (macchie, muffe, efflorescenze, crepe, deformazioni): __________________
Fotografie allegate (numeri e descrizione): __________________
Cause presumibili del danno (motivazione tecnica)
Ipotesi causale principale: __________________
Fattori concorrenti o aggravanti: __________________
Riferimenti contrattuali o manutentivi utili alla determinazione delle responsabilità: __________________
Rilievi strumentali e misurazioni
Strumenti utilizzati: __________________
Rilevazioni effettuate (elenco e valori): __________________
Planimetria / schema quotato allegato: __________________
Valutazione tecnico-economica interventi di ripristino
Descrizione intervento 1: __________________
Materiali previsti e caratteristiche: __________________
Manodopera necessaria (ore/giornate, figure professionali): __________________
Costo materiali: __________________
Costo manodopera: __________________
Totale parziale intervento 1: __________________
Descrizione intervento 2: __________________
Materiali previsti e caratteristiche: __________________
Manodopera necessaria (ore/giornate, figure professionali): __________________
Costo materiali: __________________
Costo manodopera: __________________
Totale parziale intervento 2: __________________
Eventuali ulteriori interventi (specificare): __________________
Spese accessorie (smaltimento, ponteggi, permessi, sopralluoghi): __________________
IVA e oneri applicabili (aliquota e importo): __________________
Totale stimato complessivo ripristino: __________________
Eventuale franchigia assicurativa o quota a carico delle parti: __________________
Tempi stimati per l'esecuzione dei lavori
Data presunta inizio lavori: __________________
Durata stimata lavori: __________________
Eventuali vincoli o condizioni per il rispetto dei tempi: __________________
Misure conservative urgenti consigliate
Interventi immediati (descrizione e motivazione): __________________
Responsabilità esecutiva e oneri stimati: __________________
Documentazione allegata
Elenco fotografie (con numerazione e descrizione): __________________
Planimetrie e rilievi quotati allegati: __________________
Preventivi e listini di riferimento allegati: __________________
Verbali, contratti, comunicazioni e altri documenti allegati: __________________
Conclusioni e attribuzione responsabilità
Sintesi degli elementi di fatto: __________________
Attribuzione di responsabilità (se determinabile): __________________
Richiesta/proposta operativa (ripristino a carico di, risarcimento, ecc.): __________________
Dichiarazioni dell'esperto
Dichiarazione di imparzialità/assenza di conflitti di interesse: __________________
Nota su eventuali limiti della perizia e necessità di ulteriori accertamenti: __________________
Firma perito
Data: __________________
Firma: __________________
Dichiarazione di ricezione da parte delle parti
Ricevuto da Locatore (nome e firma): __________________
Ricevuto da Conduttore (nome e firma): __________________
Eventuali osservazioni delle parti alla ricezione: __________________
Note finali e recapiti per comunicazioni successive
Recapito per comunicazioni: __________________
Annotazioni varie: __________________