Uno dei contratti più utilizzati nella vita di ogni giorno è il contratto di locazione Con questo tipo di contratto una parte detta locatore si obbliga a fare utilizzare ad un altro soggetto detto conduttore o locatario/a una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo.
Dalla stipula del contratto sorgono in capo alle parti determinati obblighi
obblighi del locatore sono:
1) consegna della cosa in buono stato e idonea all’uso convenuto e senza vizi
2) garantirne il pacifico godimento durante la locazione
obblighi del conduttore sono:
1) versare il canone secondo quanto pattuito nel contratto di locazione, entro le scadenze convenute;
2)il conduttore non può autoridursi il canone prendere in consegna la cosa, ed osservare la normale diligenza del padre di famiglia;
3) al termine del contratto deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta;
4) se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso:
Fondamentale è la distinzione tra locazione ad uso abitativo e locazione ad uso commerciale
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
La legge di riferimento è la L. 431/1998.
Esistono due possibili forme contrattuali di contratto di locazione a uso abitativo, cioè contratto di libero mercato e contratto a canone concordato.
Il contratto di libero mercato è cosi chiamato perché il locatore e il conduttore sono liberi nella fase della contrattazione Le caratteristiche di questo tipo di contratto sono:
1)durata obbligatoria del contratto: 4 anni + 4 anni; 2)libera entità del canone;
3) nessuna agevolazione fiscale per il proprietario(l’Irpef è calcolata sull’85% del canone percepito). Nel momento in cui sono scaduti i primi 4 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro, a meno che il proprietario non decida di usare l’appartamento come abitazione o di adibirlo ad uso professionale per sé, il coniuge i figli o i fratelli, o ancora decida di ristrutturarlo completamente. Questi sono gli unici motivi per cui il contratto può scadere al primo quadriennio. Trascorso anche il secondo quadriennio si può procedere: – rinnovare le condizioni del contratto (per esempio aumentando il canone);
– rinunciare al rinnovo.
Chi prende l’iniziativa (di rinnovo o di disdetta) deve comunicare le sue intenzioni alla controparte con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 6 mesi prima della scadenza naturale del contratto. Se nessuno dei due inoltra la disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle vecchie condizioni. L’altra parte deve rispondere, con raccomandata, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione altrimenti la locazione scade dal giorno previsto dal contratto.
Il contratto concertato o a canone concordato è un altro tipo di contratto ad uso abitativo cosi chiamato perché il canone deve essere compreso entro limiti minimi e massimi, stabilito sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. Questo tipo di contratto può essere ad uso abitativo, ad uso transitorio e ad uso studenti universitari.
Ad uso abitativo
-durata 4 anni + 4 anni o 3 anni + 2;
– il canone viene fissato dall’accordo territoriale tra Sindacati degli inquilini e Associazioni dei proprietari (dipende da comune a comune).
– agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo, Ici ridotta (dipende da comune a comune)
– agevolazioni fiscali per gli inquilini Questo tipo di contratto non può avere durata inferiore ai tre anni. Alla prima scadenza del contratto, se le parti non sono d’accordo per il rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per altri 2 anni, salvo la possibilità di disdetta per le stesse ipotesi previste per i contratti a canone libero. Scaduti anche gli ultimi due anni, ciascuna delle parti può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni, o comunicare la rinuncia al rinnovo con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza di comunicazioni il contratto è rinnovato tacitamente. Ad uso transitorio può essere stipulato soltanto in presenza di particolari situazioni in capo al locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell’inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato). – durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
– canone concertato;
– agevolazioni fiscali: nessuna.
Ad uso studenti universitari
-durata: minimo 6 massimo 36 mesi;
– canone: fissato dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti;
– agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo.
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE
Un altro tipo di contratto di locazione è quello ad uso commerciale. La legge di riferimento è la 392/1978 ed in particolare l’art. 27 con riferimento ad immobili da adibirsi ad attività industriali, commerciali o artigianali, di interesse turistico ex art. 2 della L. n. 326/68 ovvero ad attività di lavoro autonomo locazione ad uso abitativo.
Durata
La durata minima della locazione è di anni 6 + 6 anni di primo rinnovo obbligatorio. Per le locazioni alberghiere la durata minima è di anni 9 + 9 anni di primo rinnovo obbligatorio.
Alla prima scadenza però, rispettivamente dopo i primi sei o di nove anni, il locatore, in caso di particolari condizioni, può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo. Se non è pattuita la durata oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge. E’ ammesso che le parti prevedano comunque una durata superiore a quella legale, comunque però non superiore a 30 anni.
Canone
Il canone è pattuito liberamente dalle parti. Può essere rinegoziato solo al termine della seconda scadenza contrattuale ( 6 + 6 anni, oppure 9 + 9) solo se è stata inviata regolare disdetta (rispettivamente 12, o 18 mesi prima della scadenza). Il canone è aggiornabile annualmente, nella misura massima del 75% dell’indice ISTAT, solo s’è previsto espressamente nel contratto.
Disdetta
La disdetta deve essere inviata 12 mesi prima della scadenza del contratto (18 in caso di locazione alberghiera).deve essere inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. In caso di mancato, o tardivo, invio della disdetta il contratto si rinnova tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 6 anni (9 anni in caso di locazione alberghiera). Nell’ipotesi in cui si intenda negare il rinnovo alla prima scadenza, nella lettera di disdetta deve essere riportato chiaramente il motivo del mancato rinnovo. Alla prima scadenza contrattuale, il locatore può negare il rinnovo del contratto soltanto per determinati motivi: a) Qualora il locatore intenda adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; b) Qualora il locatore intenda adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; c) Qualora il locatore intenda demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore Il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati ai punti precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie a tutte dette prescrizioni il contratto s’intende rinnovato alle medesime condizioni.
Recesso del conduttore E’ facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata
Recesso del locatore Il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
Indennità di avviamento commerciale
L’indennità d’avviamento è disciplinata dall’art.34 L.392/78 che così dispone :
“In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso industriale, commerciale, artigianali, e alberghiero, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell’articolo 27 legge 392/78, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui al primo comma.
L’indennità deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell’indennità per la perdita dell’avviamento, le parti hanno l’onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell’importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all’esito del giudizio, l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile”
La sublocazione
Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Uso diverso da quello pattuito
Se il conduttore adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione. Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile.
Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente.