Il condomino può intervenire all’assemblea di persona ovvero può delegare un suo rappresentante.
Innanzi tutto è opportuno rilevare che la delega, in un rapporto di mandato come si instaura tra il condomino e il suo delegato, deve avere la stessa forma con cui deve essere stipulato l’atto negoziale definitivo, e quindi l’espressione di voto nell’ambito delle delibere da adottare (articolo 1392 cc.).
Il delegante deve, pertanto, impartire istruzioni ben precise al suo delegato e l’eventuale trasgressione del delegato alle istruzioni impartite, soprattutto nella ipotesi di mandato generico, produce un danno al delegante, che può essere rilevato soltanto ed esclusivamente da lui, essendo perfettamente valida la manifestazione di volontà del delegato che determina la valida formazione della delibera condominiale e quindi nessun altro condomino può eccepire la carenza di poteri nel delegato (Cass. 27 marzo 2003, n. 4531).
Considerato che l’espressione di voto avviene, ovviamente, in modo verbale, priva di forma alcuna, la delega può essere concessa anche in forma verbale, non essendo vincolata da specifiche formalità (7i1b. Bologna 1° febbraio 2005, n. 357). Si tratta però di verificare, da parte del presidente dell’assemblea, l’esistenza effettiva della delega per autorizzare la presenza o meno del condomino in assemblea e, conseguentemente per accertare, il numero complessivo degli intervenuti per la sua valida costituzione; per tale motivo è opportuno che la delega sia concessa sempre in forma scritta in modo da evitare qualsiasi contestazione e poterne provare la sussistenza.
Peraltro se la delibera da adottare necessiti, per la sua validità, della forma scritta (per esempio, la modifica delle tabelle millesimali o del regolamento contrattuale) anche la delega deve avere la forma scritta, da scrivere utilizzando, per esempio, questo modello delega.
La delega può essere conferita anche all’amministratore, purché sia espressa in forma esplicita senza possibilità di equivoci sull’espressione del delegato mandatario e sempre che non sussista un conflitto di interessi inerenti alla gestione del condominio, per esempio se l’amministratore debba votare per la sua riconferma o per l’approvazione del rendiconto consuntivo allorché la delega non sia espressa in forma esplicita (Trib. Napoli 28 marzo 1999, n. 1869).
Del resto, la sussistenza di un conflitto di interessi rileva soltanto allorché si accerti in concreto che il delegante non era a conoscenza di tale situazione e nell’ipotesi in esame si può escludere che un condomino non conosca la qualifica di amministratore del suo delegato.
Alcuni regolamenti di condominio pongono dei limiti al rilascio della delega, anche se la norma che consente la facoltà di intervenire all’assemblea a mezzo del rappresentante (art. 67 disp. att. c.c.) è dichiarata inderogabile dal successivo art. 72 disp. att. c.c..
Pur tuttavia, in un regolamento di natura contrattuale, può essere previsto, in forma espressa e certa, un limite al numero delle deleghe che ciascuno può portare o, addirittura, il divieto di conferire deleghe all’amministratore, purché, però, la clausola del regolamento non leda il diritto di scelta del condomino, fondato sull’intuitus persone del suo rappresentato.
Proprio in relazione alla fiducia che sussiste tra delegante-mandante e delegato-mandatario, la delega-procura che viene conferita a un condomino non può essere a sua volta “trasferita” a un altro soggetto; pertanto, qualora un condomino delegato si allontani dall’assemblea, deve darsi atto che si allontana anche il proprio delegante, per cui può venir meno in quel momento il quorum deliberativo.
La giurisprudenza, in parte, ritiene comunque invalido il divieto di conferire la delega a terzi estranei, in particolare a professionisti, come può essere un avvocato o un dottore commercialista, in quanto si impedirebbe al singolo condomino la possibilità di una tutela professionale per la verifica dell’attività che viene svolta in assemblea.
In ogni caso non è certamente nulla la clausola del regolamento che vieta a ciascun condomino di rappresentare più di due partecipanti al condominio in quanto non si impedisce il conferimento della delega, che permette di presenziare in assemblea tramite un proprio mandatario, ma semplicemente ai soggetti intervenuti di essere portatori di più deleghe. Un condomino può, inoltre, conferire una procura notarile ad un’altra persona attribuendogli l’incarico di rappresentarlo sempre a tutte le assemblee del condominio, senza, peraltro, assegnargli nessun’altra gestione dei propri affari inibendogli così il pagamento delle spese condominiali che, in questo caso, devono essere sempre corrisposte dal delegante. E ancora, se nella procura de qua il condomino eleggesse domicilio legale presso Il delegato, l’amministratore deve convocarlo inviando la raccomandata all’indirizzo di quest’ultimo.
Al contrario, non necessitano di delega, per presenziare all’assemblea, i rappresentanti legali previsti dal codice, cioè gli amministratori di società, i curatori di persone inabilitate, i curatori fallimentari del condomino fallito e neppure uno dei comproprietari pro indiviso di un appartamento, in quanto si presume abbia ricevuto, anche verbalmente, il potere di rappresentanza dagli altri comproprietari (Cass. 27 luglio 1999, n. 8116).
All’assemblea, inoltre, può intervenire anche il conduttore di una unità immobiliare, in forza all’art. 10 L. 27 luglio 1978, n. 392, che, come già riferito, deve essere convocato in assemblea direttamente dal suo locatore sussistendo, tra loro, solo un rapporto obbligatorio non sussistendo, viceversa, alcun diritto reale tra condominio e conduttore.
Si tratta di una sostituzione ex lege per le materie che ineriscono alla partecipazione dell’assemblea per cui il conduttore vota, in vece del proprietario, soltanto ed esclusivamente per le voci di spesa che più gravano sul locatario stesso; d’altronde l’art. 10 de quo costituisce una evoluzione del disposto dell’art. 6 della legge 22 dicembre 1973, n. 841, per cui il conduttore poteva intervenire in assemblea in luogo del locatore nelle spese ordinarie relative al riscaldamento centralizzato. Per l’approvazione delle altre voci di spesa, compresa la manutenzione straordinaria dello stesso impianto di riscaldamento, o degli altri argomenti dell’ordine del giorno, invece, il diritto di voto compete sempre al proprietario locatore.
All’assemblea, dunque, possono presenziare sia il condomino-locatore sia il conduttore seppure entrambi con diritto di voto ma ciascuno per le materie di sua competenza.
Nulla impedisce però che il locatore conferisca una ampia e completa procura al conduttore il quale interviene e vota in proprio per quanto riguarda le materie specifiche della gestione del riscaldamento centralizzato, anche se gli è impedita l’eventuale impugnazione della relativa delibera assembleare, e quale procuratore del condomino per tutti gli altri argomenti.