La diffida al rilascio dell’immobile è la lettera formale con cui il proprietario o il locatore intima all’occupante di restituire l’unità entro un termine preciso e “mette in mora” chi la detiene senza titolo o oltre il termine pattuito. Serve a cristallizzare i fatti, a indicare la base giuridica dell’obbligo di riconsegna e ad avvisare che, in mancanza, si agirà in giudizio per ottenere uno sfratto o un’ordinanza di rilascio, con richiesta di spese e indennità di occupazione. Non sostituisce l’intimazione di sfratto (che è un atto giudiziario), ma ne prepara il terreno: documenta il titolo, il termine scaduto, l’eventuale morosità, l’opposizione dell’occupante e l’inutile decorso di un termine congruo.
Diffida per Rilascio Immobile
Il presupposto tipico è la cessazione o l’inesistenza del titolo di godimento. Nelle locazioni abitative e commerciali la diffida è funzionale quando il contratto è scaduto e il conduttore non rilascia, quando è stata inviata disdetta nei tempi di legge ed è decorso il termine, o quando, per gravi inadempimenti (soprattutto morosità), si contesta la risoluzione e si chiede la restituzione. Nei comodati la richiesta poggia sull’obbligo di restituzione alla scadenza o alla richiesta del comodante nelle ipotesi consentite; nelle occupazioni senza titolo (subentro di terzi, mancata stipula, detenzione iniziata senza consenso) la diffida fotografa l’assenza di un rapporto legittimo e quantifica l’indennità dovuta per l’uso. In ogni caso il riferimento giuridico è l’obbligo del detentore di restituire la cosa alla fine del rapporto (art. 1590 c.c. per le locazioni, regole sul comodato, disciplina generale dell’inadempimento e della responsabilità per ritardo nella restituzione con l’indennità ex art. 1591 c.c.).
La forma incide sugli effetti. La diffida per rilascio immobile va inviata in modo tracciabile. Nel testo si identificano con precisione le parti, l’immobile e il titolo; si riepilogano i fatti rilevanti (scadenza del contratto e disdetta inviata, canoni insoluti con dettaglio, eventuali contestazioni pregresse); si richiama l’obbligo di rilascio e si assegna un termine ultimo, di regola breve ma ragionevole, per liberare l’alloggio e restituire le chiavi. Si avverte che, in difetto, si promuoverà l’intimazione di sfratto per finita locazione o per morosità ovvero l’azione di rilascio, con richiesta di spese, indennità di occupazione pari almeno al canone di mercato e risarcimento degli ulteriori danni. La lettera vale come costituzione in mora ex art. 1219 c.c. e fa decorrere gli effetti giuridici del ritardo.
La gestione economica va chiarita per evitare equivoci e contestazioni. È opportuno precisare che il deposito cauzionale non può essere imputato ai canoni in corso salvo accordo, che sarà trattenuto solo a copertura di danni o oneri risultanti dal verbale di riconsegna, e che eventuali somme ancora dovute saranno richieste in via giudiziale con gli interessi. In presenza di canoni arretrati la diffida può cumulare l’ingiunzione di pagamento e la messa in mora per il rilascio: se il conduttore paga ma non libera l’immobile, resta la domanda di restituzione; se libera ma non paga, resta l’azione di recupero.
Il momento della riconsegna richiede un minimo di rito documentale. La diffida può indicare recapiti, giorno e fascia oraria per la consegna delle chiavi e proporre la redazione di un verbale di rilascio con letture contatori, stato dei locali e restituzione dei dispositivi. Il verbale limita i margini di contenzioso sullo stato dell’immobile; l’assenza del conduttore non blocca il proprietario, che potrà chiedere in giudizio l’ordinanza di rilascio e l’accesso coattivo, ma nel frattempo non deve ricorrere a “autotutela” (cambio serratura, rimozione beni) che esporrebbe a responsabilità civili e penali per esercizio arbitrario o violenza privata.
Il contenuto della diffida cambia leggermente a seconda del rapporto. Nella locazione abitativa la lettera richiama il contratto, la data di scadenza o l’inadempimento, la disdetta inviata nei termini o la morosità, e preannuncia sfratto nel rito locatizio. Nella locazione commerciale, se si tratta di finita locazione, va coordinata con eventuali diritti del conduttore (indennità per perdita di avviamento nei casi previsti, prelazione legale) e con i tempi di rilascio concordati o giudizialmente ottenibili; nelle ipotesi di morosità si segue lo stesso schema del rito speciale, con attenzione agli effetti sull’attività. Nel comodato occorre distinguere il comodato a termine da quello precario: nel primo si diffida alla restituzione alla scadenza; nel secondo la richiesta è legittima quando ricorrono le condizioni che la giurisprudenza ritiene meritevoli (urgenze abitative, sopravvenienze non abusive), evitando pretese meramente vessatorie. Nelle occupazioni sine titulo la diffida consente di far decorrere l’indennità e di arrivare in giudizio con un quadro dei danni.
Sul piano probatorio è utile allegare copia del contratto e degli atti richiamati, estratto dei pagamenti, eventuali PEC pregresse, e conservare sempre la prova della ricezione; una seconda comunicazione di sollecito allo scadere del termine rafforza la posizione in giudizio. Se l’occupante ha un difensore o ha già inviato contestazioni, la diffida si indirizza anche al legale. Quando la situazione è delicata (fragilità sociali, presenza di minori) la diffida non perde efficacia ma conviene coordinare la gestione con i tempi processuali dello sfratto e con eventuali servizi sociali, per evitare inutili frizioni senza rinunciare alla tutela del diritto.
Modello Diffida per Rilascio Immobile
Oggetto: Diffida e messa in mora per rilascio dell’immobile sito in [comune, via, n., interno] – art. 1219 c.c., art. 1590 e 1591 c.c.
Premesse
Io sottoscritto [locatore/proprietario/comodante] dell’immobile indicato in oggetto,
– richiamo il contratto di [locazione/comodato] sottoscritto in data [__/__/____], registrato a [Ufficio] al n. [________] del [__/__/____], con scadenza contrattuale al [__/__/____]; [oppure: evidenzio l’assenza di titolo legittimo di detenzione];
– ricordo che con comunicazione del [__/__/____] ho [inviato disdetta nei termini / contestato la morosità / richiesto la restituzione], senza esito.
Diffida al rilascio
Con la presente, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1219, 1590 e 1591 c.c., La diffido formalmente a:
1) rilasciare e riconsegnare l’immobile libero da persone e cose entro e non oltre il termine perentorio di [__] giorni dal ricevimento della presente, fissando per il giorno [__/__/____] alle ore [__] presso l’immobile la consegna delle chiavi ed il verbale di rilascio;
2) consentire l’accesso per un sopralluogo finale con lettura dei contatori e verifica dello stato dei luoghi, restituendo tutte le chiavi e i dispositivi in Suo possesso.
[Morosità – da inserire se vi sono canoni arretrati]
Le intimo inoltre il pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti per complessivi € [____], dettagliati nell’allegato estratto contabile, oltre interessi di legge dalla scadenza al saldo.
Indennità di occupazione e risarcimento
Dal giorno successivo alla scadenza del termine sopra indicato, in difetto di rilascio, sarà dovuta un’indennità di occupazione per ogni mese o frazione di mese pari ad almeno € [____] (in via non inferiore al canone di mercato per immobili similari della zona), oltre al risarcimento di ogni ulteriore danno, fino all’effettiva restituzione.
Deposito cauzionale
Il deposito cauzionale eventualmente versato resterà vincolato sino al verbale di rilascio e potrà essere imputato esclusivamente a copertura di danni, oneri accessori e conguagli risultanti dal verbale, non già a compensazione di canoni o indennità.
Avvertenze processuali
In mancanza di integrale adempimento entro il termine assegnato, senza ulteriore preavviso si procederà:
– all’intimazione di sfratto per finita locazione o per morosità ovvero all’azione di rilascio per occupazione senza titolo;
– alla richiesta di emissione dell’ordinanza di rilascio, alla condanna al pagamento di canoni/indennità, spese e interessi;
– all’esecuzione forzata del rilascio, con aggravio di spese a Suo carico.
Comunicazioni operative
Per concordare data e orario del rilascio e per eventuali chiarimenti può contattare il seguente recapito: [referente, telefono, e-mail]. Eventuali proposte di riconsegna anticipata dovranno pervenire per iscritto entro [__] giorni.
Trattamento dati
I dati personali saranno trattati esclusivamente per finalità connesse alla gestione del rapporto e della presente diffida, nel rispetto della normativa applicabile.
Allegati
1) Copia contratto registrato / documentazione del titolo (se esistente)
2) Copia disdetta / precedenti comunicazioni
3) Estratto contabile canoni e oneri arretrati (se applicabile)
4) Documentazione dello stato dei luoghi (eventuale)
Luogo e data: [__________]
Firma del mittente
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