La perizia di conferimento con realizzo controllato è uno strumento tecnico-giuridico utilizzato per quantificare il valore di beni conferiti in natura a società o enti quando la continuità del bene richiede una modalità di realizzo programmata e sorvegliata. Questo tipo di perizia unisce la valutazione economica dell’elemento patrimoniale con l’analisi del processo di dismissione controllata, indicando non solo il valore di mercato stimato ma anche i tempi, i costi e i rischi connessi alla sua eventuale vendita pianificata. La perizia deve essere redatta con rigore metodologico e chiarezza espositiva, integrando documentazione catastale, contrattuale e contabile; deve altresì fornire gli elementi necessari agli amministratori, ai soci e agli organi di controllo per assumere decisioni consapevoli sulla ricezione del conferimento e sulle modalità di realizzo previsto.
Come compilare una perizia conferimento realizzo controllato
La redazione della perizia richiede innanzitutto una definizione chiara dell’oggetto della valutazione, individuando con precisione il bene o il complesso di beni oggetto del conferimento e la natura giuridica del trasferimento. È necessario acquisire e verificare tutta la documentazione di supporto: titoli di proprietà, visure catastali e ipotecarie, bilanci, contratti connessi, certificazioni tecniche e ogni atto che possa influire sul valore o sulla commerciabilità del bene. Contestualmente occorre descrivere lo scopo della perizia, specificando che la valutazione è finalizzata a un conferimento con previsione di realizzo controllato, e indicare chi ha incaricato il perito e con quale mandato, precisando eventuali limiti o vincoli all’attività peritale. La metodologia adottata va esposta in modo esaustivo, motivando la scelta tra approccio di mercato, approccio reddituale o approccio ricostruttivo dei costi, e spiegando come sono stati ricavati i parametri utilizzati: comparables selezionati, flussi di reddito previsti, tassi di attualizzazione, coefficienti di svalutazione per il realizzo controllato e ipotesi temporali. Nel calcolo del valore è fondamentale distinguere tra il valore di mercato inperturbato e il valore netto di realizzo controllato; la perizia deve quantificare le spese previste per l’operazione di dismissione quali commissioni di vendita, oneri fiscali stimati, spese di manutenzione o messa a norma necessarie per rendere il bene cedibile, nonché eventuali spese legali o di amministrazione connesse alla procedura di realizzo. La sezione dedicata alle ipotesi e ai rischi deve esplicitare le assunzioni implicite nella valutazione e fornire una analisi di sensitività che mostri come variazioni nei parametri chiave modificano il risultato economico; è opportuno indicare scenari alternativi e la probabilità, anche qualitativa, di realizzazione di ciascuno. La perizia deve includere una relazione tecnica dettagliata che descriva lo stato fisico e giuridico del bene, con rilievi fotografici, planimetrie e ogni certificazione rilevante, e deve allegare i calcoli matriciali che portano alla determinazione numerica del valore finale. In fase di conclusione occorre formulare una valutazione sintetica e inequivocabile che riporti il valore attribuito al conferimento, il valore netto ipotizzato al termine del realizzo controllato e le condizioni necessarie perché tale valore sia raggiunto; è consigliabile indicare anche un piano temporale indicativo delle attività di dismissione e le figure professionali o gli interlocutori da coinvolgere. Infine la perizia deve recare la dichiarazione di indipendenza e assenza di conflitti di interesse del perito, la firma autografa o digitale, la data di redazione e l’elenco degli allegati con la relativa numerazione, affinché il documento sia completo e rispondente a requisiti di trasparenza e controllabilità da parte di terzi e degli organi societari.
Fac simile perizia conferimento realizzo controllato
PERIZIA DI CONFERIMENTO CON REALIZZO CONTROLLATO
Perito incaricato: __________________
Qualifica professionale: __________________
Iscrizione albo/registro n.: __________________
Incaricante: __________________
Data incarico: __________________
Luogo redazione: __________________
1) Premessa
Oggetto della perizia: conferimento di __________________
Descrizione sintetica del conferimento: __________________
2) Documentazione esaminata
Elenco documenti acquisiti e verificati: __________________
3) Identificazione e stato giuridico del bene
Denominazione/ubicazione catastale: __________________
Proprietà risultante da titolo: __________________
Eventuali gravami, ipoteche o vincoli: __________________
Certificazioni e permessi: __________________
4) Descrizione tecnica e condizioni di fatto
Caratteristiche tecniche e stato di conservazione: __________________
Eventuali interventi necessari per la cedibilità: __________________
Rilievi fotografici e planimetrie allegate: __________________
5) Finalità della perizia e premessa metodologica
Scopo: valutazione ai fini del conferimento con previsione di realizzo controllato. Metodo/i adottato/i: __________________
Motivazione della scelta metodologica: __________________
6) Analisi di mercato e comparabili
Fonti informative e riferimenti di mercato utilizzati: __________________
Elementi comparativi selezionati e loro caratteristiche: __________________
7) Valutazione economica
Valore di mercato stimato alla data della perizia: __________________ EUR
Parametri utilizzati (tassi, moltiplicatori, flussi): __________________
8) Stima del realizzo controllato
Strategia di vendita/dismissione prevista: __________________
Tempistiche previste per il realizzo: __________________
Costi stimati di realizzo (aggiustamenti, manutenzioni, commissioni, oneri fiscali, ecc.): __________________ EUR
Valore netto di realizzo stimato al termine della procedura: __________________ EUR
Ipotesi adottate per determinare il valore netto di realizzo: __________________
9) Analisi dei rischi e sensitività
Principali fattori di rischio identificati e impatto sul valore: __________________
Sensitività del valore a variazioni dei parametri chiave: __________________
10) Conclusioni e dichiarazioni
Valore attribuito al conferimento (ai fini contabili e societari): __________________ EUR
Valore stimato al termine del realizzo controllato: __________________ EUR
Condizioni e raccomandazioni per il conseguimento del valore stimato: __________________
11) Allegati
Elenco degli allegati numerati: __________________
Data: __________________
Luogo: __________________
Firma del perito: __________________
Dichiarazione del perito relativa a indipendenza e assenza di conflitti di interesse: __________________