La perizia di stima per il conferimento di un immobile in una società a responsabilità limitata è un documento tecnico-legale che attesta il valore dell’immobile oggetto di apporto al capitale sociale. Serve a garantire la trasparenza e la correttezza nella formazione del patrimonio sociale, a tutelare i soci e i creditori, e a fornire alla scrittura notarile un elemento oggettivo di riferimento sul valore attribuito. La perizia deve riflettere l’analisi del mercato, lo stato giuridico e fisico dell’immobile, i vincoli urbanistici e catastali, nonché i criteri e i metodi valutativi adottati, motivando in modo chiaro le scelte compiute e le ipotesi assunte.
Come compilare una perizia di stima conferimento immobile in srl
La compilazione di una perizia di stima per il conferimento di un immobile in una SRL richiede un approccio organico che integri accertamenti documentali, sopralluogo tecnico e analisi economico‑comparative. Innanzitutto occorre definire con precisione l’incarico ricevuto: identificare il committente, l’oggetto della perizia, la data di riferimento della stima e il mandato conferito, specificando se si tratta di una valutazione ai fini della costituzione della società o di un aumento di capitale mediante apporto in natura. È fondamentale dichiarare i limiti del mandato, eventuali vincoli temporali e le condizioni di riservatezza. Il professionista che redige la perizia deve indicare le proprie generalità, titolo professionale, iscrizione ad albi o registri, esperienze rilevanti e ogni eventuale relazione che possa influire sull’indipendenza della valutazione. Nel documento va inoltre esplicitata la dichiarazione di indipendenza e l’assenza di conflitti di interesse rispetto alle parti coinvolte.
La fase successiva è l’acquisizione e la verifica dei documenti: visure ipotecarie e catastali aggiornate, planimetrie, certificazioni urbanistiche, concessioni e permessi edilizi, eventuali certificati di agibilità o di destinazione d’uso, documentazione fotografica, contratti di locazione in essere, certificazioni energetiche e ogni altro atto che possa influire sulla libera circolazione o sul valore dell’immobile. È opportuno integrare le verifiche con query presso gli uffici competenti per accertare l’esistenza di vincoli paesaggistici, servitù, pignoramenti, ipoteche o procedure esecutive. Nel testo della perizia vanno elencati in modo chiaro i documenti consultati e la loro data, riportando eventuali carenze documentali e le conseguenti limitazioni alla valutazione.
Il sopralluogo è il momento operativo in cui viene rilevato lo stato di fatto dell’immobile: ubicazione, accessibilità, contesto urbano e/o territoriale, caratteristiche costruttive, finiture, impianti e loro conformità, stato di conservazione, eventuali vizi o opere abusive, superficie lorda e utile commerciale, distribuzione interna, pertinenze e parti comuni. Durante il rilievo è necessario misurare e confermare le superfici catastali e reali, fotografare gli elementi qualificanti e, se necessario, richiedere indagini tecniche aggiuntive su strutture, impianti o consistenza volumetrica. Tutto quanto rilevato al sopralluogo deve essere descritto accuratamente nella perizia, segnalando elementi che possano incrementare o diminuire il valore come lavori straordinari necessari, manutenzioni pregresse, o comodità di accesso e servizi.
Nella sezione dedicata al quadro normativo e urbanistico va ricostruita la posizione dell’immobile rispetto agli strumenti urbanistici vigenti, indicando la destinazione d’uso prevista, eventuali vincoli paesaggistici, indici urbanistici, la possibilità di eventuali cambi di destinazione d’uso, nonché l’impatto di vincoli e servitù sul potenziale reddituale e sul valore di mercato. Analogamente, la situazione catastale e ipotecaria deve essere riportata con precisione: foglio, particella, subalterno, categoria, classe, consistenza e rendita catastale aggiornata, nonché l’eventuale presenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
La scelta del metodo valutativo deve essere motivata in funzione della natura dell’immobile, della disponibilità delle informazioni di mercato e dello scopo della stima. I metodi più frequenti sono il metodo comparativo basato su prezzi di mercato di beni simili, il metodo reddituale per immobili produttivi o locati (capitalizzazione del reddito netto), il metodo del costo per immobili nuovi o particolari, e il metodo residuale per valutare potenzialità edificatorie o trasformazioni urbanistiche. È necessario spiegare perché una o più metodologie sono state adottate o scartate, descrivere la procedura di calcolo adottata, indicare le formule e i coefficienti applicati, e riportare i parametri utilizzati come tassi di capitalizzazione, coefficienti di merito, elementi di ponderazione e ragioni per eventuali sconti per non liquidità o imputazioni di oneri. Quando si utilizzano confronti di mercato, il perito deve presentare i confronti presi in considerazione, con data, ubicazione, metrature, condizioni e prezzi rilevati, e illustrare il processo di rettifica che ha portato ad un prezzo comparabile.
La parte economico‑contabile della perizia deve contenere i calcoli dettagliati che portano al valore finale: dalla determinazione del valore di mercato unitario fino al valore complessivo, eventuali scorpori di pertinenze, deduzioni per passività o oneri che resteranno a carico della società o del conferente, e l’indicazione se il valore è espresso al lordo o al netto di imposte. Va riportata la data di riferimento della stima, perché il mercato immobiliare è soggetto a variazioni e la validità della stima è limitata nel tempo. Devono essere esplicitate le ipotesi di base adottate e le condizioni sospensive o limitazioni che incidono sul valore. Infine la perizia deve terminare con una conclusione chiara che indichi il valore assegnato all’immobile in cifre e in lettere, la firma del perito e la sua qualifica, la data e il luogo di redazione, e l’elenco degli allegati che costituiscono parte integrante della perizia, come planimetrie, estratti catastali, visure ipotecarie, fotografie, computi, tabelle comparate e ogni altra documentazione tecnica. Per operazioni societarie è spesso opportuno prevedere una relazione giurata o una certificazione aggiuntiva, secondo le normative vigenti e le richieste notarili o fiscali; il professionista incaricato dovrà verificare e segnalare eventuali obblighi specifici relativi alla forma o all’asseverazione della perizia.
Fac simile perizia di stima conferimento immobile in srl
STUDIO PROFESSIONALE: __________________
PERITO ESPERTO: __________________
QUALIFICA E ISCRIZIONE: __________________
SEDE PROFESSIONALE: __________________
DATA: __________________
OGGETTO: Perizia di stima relativa all’immobile destinato al conferimento in natura alla società __________________ (SRL) con sede legale in __________________.
COMMITTENTE: __________________
INCARICO: Il sottoscritto, in qualità di perito incaricato, dichiara di aver ricevuto mandato da __________________ in data __________________ per redigere la presente perizia di stima avente ad oggetto l’immobile sito in __________________, identificato catastalmente come: Foglio __________ Particella __________ Subalterno __________ Categoria __________ Classe __________ Consistenza __________ Rendita catastale € __________.
DICHIARAZIONE DI INDIFFERENZA E ASSENZA DI CONFLITTO DI INTERESSI: Il perito dichiara di non avere rapporti di natura tale da configurare conflitto di interessi con le parti coinvolte e di operare in piena indipendenza e terzietà.
DOCUMENTI ACQUISITI E CONSULTATI: Visura catastale in data __________, estratto di mappa, planimetria, certificato di destinazione urbanistica/estratto piano regolatore in data __________, visura ipotecaria in data __________, certificazione energetica in data __________, concessioni/permessi edilizi n. __________ del __________, contratti di locazione n. __________ in essere con decorrenza __________, documentazione fotografica allegata, ulteriori documenti: __________________.
SITUAZIONE URBANISTICA E CATASTALE: L’immobile è situato in __________________, zona urbanistica __________________, destinazione d’uso attuale __________________. Indici urbanistici rilevanti: __________________. Vincoli presenti: __________________. Eventuali servitù: __________________. Situazione ipotecaria e gravami: __________________.
DESCRIZIONE TECNICA DELL’IMMOBILE (rilevata a seguito di sopralluogo in data __________): Tipologia costruttiva __________________, anno di costruzione/apprestamenti principali __________, superficie utile netta ______ m², superficie lorda complessiva ______ m², consistenza catastale indicata: ______ vani/m³, piano/posizione nell’edificio: __________, stato di conservazione: __________, finiture e impianti: __________, pertinenze e accessori: __________, eventuali lavori necessari: __________.
SITUAZIONE LOCATIVA: Contratti di locazione presenti: Sì/No. Se sì, durata residua __________, canone annuo € __________, deposito cauzionale € __________, normativa applicata e condizioni particolari: __________.
ANALISI DI MERCATO: Periodo di riferimento dell’analisi: dall’__________ al __________. Elementi di mercato rilevanti nella zona di ubicazione: domanda e offerta, dinamiche dei prezzi, quotazioni medie per tipologia e superficie: __________. Confronti diretti utilizzati per la valutazione (dati essenziali):
Comparabile 1: località __________________, data compravendita __________, superficie __________ m², prezzo di vendita € __________, condizioni dell’immobile __________.
Comparabile 2: località __________________, data compravendita __________, superficie __________ m², prezzo di vendita € __________, condizioni dell’immobile __________.
Comparabile 3: località __________________, data compravendita __________, superficie __________ m², prezzo di vendita € __________, condizioni dell’immobile __________.
METODO VALUTATIVO ADOTTATO: Dopo aver considerato la natura e la destinazione dell’immobile, si è ritenuto applicabile il metodo __________________ (comparativo/reddituale/costo/residuale) per le seguenti motivazioni: __________________. Parametri utilizzati: tasso di capitalizzazione __________%, coefficienti di correzione per posizione/condizioni __________, sconto per non liquidità __________%, altri aggiustamenti __________.
CALCOLO DEL VALORE: Prezzo unitario risultante dai confronti € __________ per m². Superficie adottata ai fini della valutazione ______ m². Valore complessivo lordo risultante € __________. Deduzioni/Onere da imputare (se presenti): __________________. Valore complessivo netto attribuito all’immobile alla data di riferimento della stima € __________ (in lettere: __________________).
DATA DI RIFERIMENTO DELLA VALUTAZIONE: __________
IPOTESI E LIMITAZIONI: La presente perizia è redatta alle condizioni indicate e sulla base dei documenti e delle informazioni acquisite nelle date indicate. Eventuali variazioni di mercato, nuove iscrizioni ipotecarie o emergenze urbanistiche successive alla data di riferimento possono influire sul valore. Limitazioni specifiche rilevate: __________________.
CONCLUSIONI: Sulla base delle analisi tecniche, documentali e di mercato svolte, si stima che il valore di mercato dell’immobile descritto e identificato nella presente perizia, alla data di riferimento __________, sia pari a € __________ (in lettere: __________________), valore proposto per il conferimento in natura alla società __________________.
ALLEGATI (costituiscono parte integrante della perizia): Estratti catastali, planimetrie, visure ipotecarie, certificato di destinazione urbanistica/estratto PRG, fotografie numerate, certificazione energetica, copia dei titoli di proprietà, copia dei permessi edilizi, elaborati di confronto mercato con fonti e dati, calcoli e tabelle di valutazione, eventuali relazioni tecniche specialistiche: __________________.
DICHIARAZIONE FINALE DEL PERITO: Il sottoscritto perito dichiara che le informazioni qui riportate corrispondono alle verifiche svolte e che la presente perizia è redatta con obiettività e rigore professionale. Il perito è responsabile delle valutazioni contenute nel presente documento ai sensi di legge.
Luogo: __________________ Data: __________________
Firma del perito: __________________
Nome e recapiti del perito: __________________