In ogni caso la presenza in assemblea di soggetti che determinano il numero degli intervenuti, ai fini della valida costituzione dell’assemblea nulla ha a che vedere con i soggetti che hanno il potere di deliberare e, per tale motivo, qualora un soggetto estraneo al condominio abbia votato senza averne i poteri (per esempio un professionista, intervenuto per un parere tecnico) si può considerare la sua presenza per la valida costituzione dell’assemblea e ininfluente il suo voto qualora non abbia determinato con i suoi millesimi la maggioranza prescritta per la validità delle delibere condominiali (Cass. 8 agosto 2003, n. 11943).
Questa ultima fattispecie può essere anche rappresentata dal così detto condomino apparente, vale a dire quel soggetto che intrattiene rapporti con l’amministratore, interviene in assemblea, ma non è proprietario dell’unità immobiliare costituente il condominio e soprattutto non ha usualmente alcun potere di rappresentanza, ut supra dedotto.
Inoltre può essere discusso in assemblea un argomento per il quale sussiste un conflitto di interessi tra un condomino e lo stesso condominio. In caso di conflitto d’interessi fra un condomino e il condominio, qualora il condomino configgente sia stato delegato a esprimere il voto da altro condomino, la situazione di conflitto che lo riguardi non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti in concreto che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrarlo presumersi cbe il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse, non personale ma quale componente della collettività, e l’abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato. (Cass. 25 novembre 2004, n. 22234).
D’altronde è necessario che sussista un reale conflitto di interessi tra condomino e condominio, situazione che non si verifica se venga dedotta una mera ipotesi astratta e non, viceversa, una concreta e certa divergenza tra le ragioni personali del condomino e l’interesse collettivo degli altri condomini (Cass. 18 marzo 2002, n. 3944).
Pertanto non può sussistere una situazione certa di incompatibilità se sussista solo una semplice parentela tra un condomino e il terzo, ad esempio, un appaltatore di opere straordinarie, con il quale il condominio può intrattenere rapporti economici.
Come già sopra rilevato per la convocazione d’assemblea, nel caso per una unità immobiliare sussistano un nudo proprietario e un usufruttuario, il nudo proprietario ha facoltà di voto per le opere inerenti alla straordinaria amministrazione del condominio, mentre l’usufruttuario per tutto ciò che riguarda la ordinaria amministrazione, consistente nel godimento dei beni e dei servizi comuni. La delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi del partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per fuso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tal modo è altresì possibile, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari – il cui diritto non solo di partecipazione, ma anche di voto alla relativa assemblea, è riconosciuto perché gode degli impianti, delle cose e dei serviti comuni – ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli arti. 1004 e 1005 cod. civ., con una mera operazione esecutiva, Cass. 21 novembre 2000, n. 15010.
Altra fattispecie è costituita dal voto dell’usufruttuario per le delibere relative alle manutenzioni straordinarie dell’edificio o alla modifica delle tabelle millesimale e che, in assenza di procura, non può essere considerato valido.
Infine se l’espressione di voto viene manifestata da un delegato non munito di valida procura (ad esempio, nel caso in cui delegato sia l’amministratore del condominio e il regolamento contrattuale lo vieti) per analogia con quanto disposto dall’art. 2373 c.c., se non computando il suo voto, la maggioranza comunque raggiunta sia sempre sufficiente per la validità della delibera, la stessa deve essere dichiarata valida; in caso contrario la delibera è invalida e perciò può essere impugnata dagli assenti, dai dissenzienti e dagli astenuti.