La perizia di stima di un albergo è un documento tecnico-economico che fornisce una valutazione motivata del valore dell’immobile e dell’azienda ricettiva ad esso collegata. Si basa su ricognizione documentale, sopralluogo, analisi del mercato locale e su metodologie di valutazione riconosciute come il metodo comparativo, il metodo reddituale e il metodo del costo. Il perito deve descrivere in modo chiaro l’oggetto della perizia, la documentazione utilizzata, le assunzioni adottate e il processo logico che conduce al valore finale, riportando infine tutte le tabelle di calcolo e gli allegati che consentano la verifica e la riproducibilità del risultato.
Come compilare una perizia di stima albergo
La redazione della perizia inizia con l’acquisizione e la verifica della documentazione di base: titoli di proprietà, planimetrie catastali e urbanistiche, concessioni e licenze alberghiere, certificazioni degli impianti, eventuali contratti in essere e bilanci aziendali degli ultimi anni. È fondamentale ricostruire la storia gestionale e patrimoniale della struttura per separare il valore dell’immobile dal valore aziendale (avviamento). Dopo aver raccolto la documentazione si procede al sopralluogo tecnico: il perito deve descrivere in modo analitico la posizione, l’accessibilità, il contesto urbano e paesaggistico, la consistenza planimetrica e metratura, la distribuzione delle camere e delle unità funzionali, lo stato conservativo delle finiture, la tipologia e lo stato degli impianti tecnici, la presenza di aree accessorie quali ristorante, sale congressi, SPA, parcheggi e le condizioni degli arredi e delle attrezzature. Durante il sopralluogo è opportuno rilevare foto e misure e verificare eventuali vincoli, servitù e ipoteche che possano influire sul valore.
Nella parte descrittiva della perizia è necessario includere un quadro urbanistico e catastale aggiornato che evidenzi la destinazione d’uso, la possibilità di modifiche strutturali o ampliamenti, e la compatibilità con il piano regolatore comunale. La valutazione tecnica deve inoltre considerare le norme di sicurezza e gli adeguamenti richiesti per la funzionalità ricettiva, stimando i costi residui per portare la struttura a standard di mercato, se del caso. La metodologia di calcolo del valore va esplicitata: se si adotta il metodo reddituale, occorre presentare ricavi storici e previsionali, costi operativi, margini e un tasso di capitalizzazione coerente con il rischio di settore e l’area geografica; se si adotta il metodo comparativo, è necessario raccogliere e confrontare transazioni omogenee di strutture simili per categoria, posizione e condizioni, adeguandole per differenze oggettive.
L’analisi economico-finanziaria richiede la ricostruzione dei ricavi per camere e di quelli accessori, il calcolo di indicatori caratteristici come il tasso di occupazione medio, l’Average Daily Rate (ADR) e il RevPAR, nonché l’EBITDA storico e normalizzato. Sulla base di questi dati si possono predisporre proiezioni finanziarie e un piano di stima dei flussi di cassa operativi da capitalizzare o scontare con un tasso coerente (DCF), includendo scenari base, ottimistico e pessimista e un’analisi di sensitività delle variabili critiche. È importante documentare le fonti dei dati di mercato e le ipotesi adottate per i trend di domanda, la stagionalità e la concorrenza locale.
Nel caso in cui la valutazione debba separare il valore immobiliare dal valore aziendale, si descriverà il criterio di scorporo adottato, quantificando il valore dell’avviamento e degli elementi mobili e immateriali distintamente dal valore del diritto reale sull’immobile. Devono essere annotate eventuali agevolazioni fiscali, vincoli amministrativi, procedure giudiziarie o pendenze che possano influire sul trasferimento del bene. Tutti i calcoli devono essere presentati con chiarezza, con tabelle che mostrino passaggi intermedi, coefficienti adottati, comparativi e formule, in modo che il lettore possa comprendere la sensibilità del valore rispetto alle ipotesi principali.
La conclusione della perizia deve contenere la stima finale espressa in termini monetari, la motivazione tecnica e gestionale del valore attribuito, l’indicazione della data di riferimento della valutazione e la firma del perito con riportata la qualifica professionale, eventuale iscrizione a elenchi o ordini professionali e la dichiarazione di assenza di conflitti di interesse o, se presenti, la loro esplicita indicazione. Vanno infine elencati e allegati tutti i documenti a corredo: planimetrie, estratti catastali, visure, bilanci, fotografie, tabelle di calcolo e riferimenti di mercato, in modo che la perizia sia completa, verificabile e utilizzabile per finalità creditizie, amministrative o giudiziarie.
Fac simile perizia di stima albergo
INTITOLAZIONE PERIZIA: Perizia di stima immobile e azienda alberghiera
Data perizia: __________________________
Perito incaricato: __________________________
Qualifica / Iscrizioni professionali: __________________________
Mandante / Committente: __________________________
Oggetto della perizia: Stima valore immobile e azienda alberghiera sito in __________________________
Indirizzo e ubicazione: __________________________
Foglio catastale: __________________________
Particella / Subalterno: __________________________
Proprietà: Nome / Ragione sociale __________________________
Tipologia struttura (categoria stelle, tipologia): __________________________
Superficie lorda complessiva (m²): __________________________
Numero camere: __________________________
Numero letti: __________________________
Numero piani: __________________________
Anno costruzione: __________________________
Eventuali ristrutturazioni / ampliamenti (con date): __________________________
Stato conservativo: __________________________
Descrizione sintetica degli spazi (camere, ristorante, sale, SPA, parcheggi, ecc.): __________________________
Descrizione materiali e finiture: __________________________
Impianti presenti e stato di conformità: __________________________
Arredi e dotazioni (inclusi/elencare e valutazione stimata): __________________________
Tipologia di gestione attuale (diretta, in affitto, in concessione, ecc.): __________________________
Contratti in essere (locazione, gestione, affitto d’azienda): __________________________
Documentazione acquisita (visure, planimetrie, licenze, bilanci, certificazioni): __________________________
Data sopralluogo: __________________________
Rilievi effettuati durante sopralluogo (osservazioni tecniche): __________________________
Vincoli, ipoteche, servitù, pendenze: __________________________
Destinazione urbanistica e note di piano regolatore: __________________________
Analisi comparativa del mercato locale (fonti e osservazioni): __________________________
Indicatori di mercato rilevati (tasso occupazione medio, ADR, RevPAR riferiti a periodo e fonte): __________________________
Rendicontazione ricavi storici (ultimo anno): Ricavi totali __________________________
Ricavi camere (ultimo anno): __________________________
Ricavi servizi accessori (ultimo anno): __________________________
Costi operativi (ultimo anno): __________________________
EBITDA storico e normalizzato (ultimo anno): __________________________
Altri indicatori finanziari rilevanti: __________________________
Metodologie adottate per la stima (indicare metodo/i scelti e breve giustificazione): __________________________
Dettaglio calcolo metodo comparativo (transazioni comparate, adeguamenti, coefficienti): __________________________
Dettaglio calcolo metodo reddituale (ricavi previsionali, costi, NOI, tasso di capitalizzazione adottato e motivazione): __________________________
Dettaglio calcolo DCF se applicato (flussi previsti per n anni, terminal value, tasso sconto utilizzato): __________________________
Eventuale scorporo valore immobiliare / valore aziendale (criterio e calcoli): __________________________
Valore stimato immobile (in euro): __________________________
Valore stimato azienda / avviamento (in euro): __________________________
Valore complessivo stimato (in euro): __________________________
Valore finale adottato e motivazione sintetica della scelta: __________________________
Data riferimento valutazione: __________________________
Limitazioni alla perizia e condizioni di validità: __________________________
Documenti allegati (elenco dettagliato): __________________________
Note e osservazioni conclusive: __________________________
Firma perito: __________________________
Nome perito: __________________________
Recapiti perito: __________________________