La perizia di stima per un capannone è un documento tecnico-giuridico che ha l’obiettivo di determinare il valore di mercato, il valore economico o il valore tecnico di un immobile destinato ad uso produttivo, logistico o commerciale. Tale perizia si basa su rilievi, analisi documentale, verifica normativa e confronto con il mercato e deve fornire al committente un percorso argomentato e ripetibile che giustifichi la stima finale, indicando chiaramente le ipotesi, i criteri adottati e gli eventuali limiti dell’intervento.
Come compilare una perizia di stima capannone
La compilazione di una perizia di stima per un capannone inizia con l’incarico formale e la definizione della finalità della perizia: acquisto, vendita, valutazione ai fini fiscali, garanzia per finanziamento, contenzioso o altra destinazione. È fondamentale indicare la data di riferimento della stima e le condizioni di mercato o fatte salve che influenzano il valore. Subito dopo si procede alla raccolta e all’analisi della documentazione: visure catastali, planimetrie, certificati urbanistici e manutentivi, titoli di proprietà e di provenienza, eventuali patti di servitù e gravami iscritti nei registri. La verifica della conformità urbanistico–catastale e la presenza di vincoli o procedure autorizzative pendenti devono essere chiaramente riportate. Il sopralluogo in sito è un passaggio imprescindibile: durante l’ispezione si rilevano le dimensioni effettive, le superfici coperte e scoperte, l’altezza utile interna, le dimensioni dei portelloni e dei varchi, la disposizione degli uffici, dei servizi igienici e delle aree di carico/scarico, lo stato di conservazione delle strutture portanti, della copertura, dei solai, delle facciate e degli impianti tecnologici. È necessario misurare la superficie lorda, la superficie netta utile e la volumetria, specificando i criteri di misurazione adottati e citando eventuali norme tecniche o prassi di riferimento. La descrizione tecnica deve essere completa e comprensiva dei materiali impiegati, dei tipi di fondazione, dell’armatura strutturale, dei sistemi di isolamento e copertura, delle finiture interne ed esterne, nonché del grado di funzionalità rispetto alla destinazione d’uso: altezza minima per scaffalature, portate dei pavimenti, presenza di impianti antincendio, predisposizioni per carroponti o carri ponte e dotazione di servizi accessori. Vanno inoltre analizzati gli aspetti infrastrutturali e logistici: accessibilità stradale e ferroviaria, distanza da nodi autostradali e portuali, disponibilità di parcheggi e aree di manovra, collegamenti ai servizi energetici, idrici e di telecomunicazione, nonché vincoli ambientali, rischi idrogeologici o contaminazioni del suolo che possano influire sul valore o richiedere interventi di bonifica. L’analisi di mercato richiede l’individuazione di immobili comparabili per tipologia, ubicazione, superficie, condizione fisica e anno di costruzione; la raccolta di prezzi correnti di compravendita o di canoni di locazione consente di definire parametri unitari di riferimento. Nella valutazione vanno considerate le tre principali metodologie valutative e la scelta deve essere motivata: il metodo comparativo basato su transazioni recenti di beni analoghi, il metodo reddituale che capitalizza i redditi netti derivanti dall’immobile (se è locato o è possibile stimare un reddito corrente) e il metodo del costo per la determinazione del valore di ricostruzione o sostituzione al netto del deprezzamento tecnico, funzionale ed economico. La perizia deve riportare i calcoli dettagliati che portano al valore stimato: parametrizzazione delle superfici, eventuali coefficienti correttivi per posizione, stato manutentivo, accessibilità e destinazione d’uso; modalità di determinazione del tasso di capitalizzazione o del coefficiente di aggiornamento usato; svalutazioni applicate per obsolescenza o lavori necessari e stima dei costi residui per riportare l’immobile a condizioni operative. È essenziale inserire la data del sopralluogo, le condizioni osservate al momento dell’ispezione, eventuali limitazioni di accesso o di visibilità e le fonti delle informazioni raccolte. La perizia deve concludersi con una motivazione sintetica ma documentata del valore espresso, indicando il valore per singola unità di misura usata (ad esempio euro/mq), il valore complessivo e l’intervallo di confidenza se si ritiene opportuno specificarlo. Devono essere elencati gli allegati che corredano la relazione: planimetrie, tavole metriche con calcoli, foto datate e geolocalizzate, estratti catastali, visure, certificazioni energetiche, eventuali preventivi di intervento e la documentazione urbanistica. Infine la perizia deve riportare i dati identificativi del perito o della società incaricata, l’attestazione di indipendenza e le limitazioni di responsabilità, la firma e l’eventuale requisito di registrazione o iscrizione a ordini professionali richiesta per la validità del documento.
Fac simile perizia di stima capannone
Perizia di stima relativa al capannone sito in: __________________
Committente: __________________
Incarico conferito da: __________________ in data __________________
Finalità della perizia: __________________
Data di riferimento della stima: __________________
Data sopralluogo: __________________
Dati identificativi dell’immobile:
Indirizzo: __________________
Comune: __________________
Provincia: __________________
Foglio catastale: __________________
Particella: __________________
Subalterno: __________________
Categoria catastale: __________________
Proprietà/Intestatario: __________________
Titolo di provenienza: __________________
Eventuali gravami/iscrizioni ipotecarie: __________________
Certificazioni e documenti esaminati (elencare gli allegati): __________________
Urbanistica e destinazione d’uso:
Zona urbanistica: __________________
Destinazione d’uso catastale e urbanistica: __________________
Vincoli urbanistici o paesaggistici: __________________
Conforme allo stato legittimo: Sì/No __________________
Descrizione tecnica dell’immobile:
Anno di costruzione o ultimo intervento significativo: __________________
Tipologia costruttiva (struttura portante, copertura, tamponature): __________________
Superficie coperta (mq) secondo rilievo: __________________
Superficie netta utile (mq): __________________
Superficie lorda (mq): __________________
Volume lordo (mc): __________________
Altezza interna utile (minima/media/massima): __________________
Numero e dimensioni dei portoni/varchi (L x H): __________________
Presenza di uffici, servizi igienici e locali accessori (descrizione e superfici): __________________
Pavimentazioni e portate al mq: __________________
Impianti presenti e stato di funzionamento (elettrico, riscaldamento, condizionamento, antincendio, sollevamento): __________________
Stato di conservazione: __________________
Eventuali difformità o vizi riscontrati: __________________
Aree esterne e pertinenze:
Superficie aree esterne (mq): __________________
Destinazione delle aree esterne (parcheggio, piazzali, cortili): __________________
Recinzioni e accessi carrabili/pedonali: __________________
Infrastrutture e servizi:
Accessibilità a vie di comunicazione principali: __________________
Distanze da nodi autostradali/portuali/ferroviari: __________________
Allacciamenti a reti idriche, fognarie, energia, gas, fibra: __________________
Vincoli ambientali o rischi noti (alluvioni, frane, bonifiche): __________________
Analisi di mercato:
Immobili comparabili considerati (località, superficie, prezzo di transazione o canone, data): __________________
Parametri unitari di riferimento adottati (€/mq, €/mc, rendimento %): __________________
Metodologia adottata per la stima (comparativa, reddituale, costo/riproduzione): __________________
Calcoli e determinazioni:
Dati di base utilizzati nei calcoli (superfici, coefficienti correttivi, tassi di capitalizzazione): __________________
Calcolo valore per metodo comparativo (dettaglio): __________________
Calcolo valore per metodo reddituale (dettaglio, reddito lordo, spese, tasso adoperato): __________________
Calcolo valore per costo di ricostruzione/sostituzione (costo unitario, deprezzamento): __________________
Eventuali rettifiche e motivazione delle stesse: __________________
Valore finale stimato:
Valore stimato totale (in euro): __________________
Valore unitario adottato (€/mq o €/mc): __________________
Intervallo di confidenza o valore minimo/massimo (se applicabile): __________________
Condizioni della stima e limitazioni:
Ipotesi adottate: __________________
Limitazioni d’indagine o di responsabilità: __________________
Documentazione allegata (indicazione dei file/cartacei allegati alla relazione): __________________
Dichiarazioni del perito:
Nome e cognome del perito/responsabile tecnico: __________________
Iscrizione all’Ordine/Albo n.: __________________
Recapiti professionali: __________________
Luogo e data di redazione della perizia: __________________
Firma del perito: __________________